房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)何時(shí)終止

　　下三種：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家層面并沒(méi)有明確的文件規(guī)定，完全由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)各自掌握。就我的工作經(jīng)驗(yàn)而言，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地作用稅停征時(shí)點(diǎn)分以

　　(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，整個(gè)項(xiàng)目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業(yè)園區(qū)即采用這種方法。

　　(2)根據(jù)小業(yè)主辦出土地證的面積停止征收相對(duì)應(yīng)面積的土地使用稅。江蘇北部的一些城市采用這種方法。

　　(3)根據(jù)簽訂合同的銷售面積占(預(yù)售許可證載明的)全部可售建筑面積的比例分?jǐn)偝鲆唁N售的土地面積，停止征收對(duì)應(yīng)面積的土地使用稅。

　　需要說(shuō)明的是，以上三種方法是稅收實(shí)踐中形成的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，僅屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣。在實(shí)踐操作過(guò)程中，需尊重企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理習(xí)慣。(朱光磊：《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》，機(jī)械工業(yè)出版社，2013年1月靠前版，第14頁(yè))

　　上述論述有一定的道理，但從國(guó)家稅法規(guī)定上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)何時(shí)終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)并非無(wú)跡可尋。

　　《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第645號(hào))第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人。《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》[(1988)國(guó)稅地字第15號(hào)]明確，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬***未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或?qū)嶋H使用人繳納為補(bǔ)充。

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。從上述規(guī)范性文件的規(guī)定可以看出，一般情況下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)于土地交付或簽訂相關(guān)合同次月起至房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月止。這里的關(guān)鍵是，如何確定房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的時(shí)點(diǎn)。

　　房產(chǎn)或土地實(shí)物狀態(tài)發(fā)生變化主要是指房產(chǎn)或土地滅失或因其他原因?qū)е虏荒苁褂玫那闆r，屬于特殊情形，而權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化屬于交易的一般情況。所謂權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)理解為納稅義務(wù)人在不再“使用土地”，一般是指房產(chǎn)或土地的所有人或使用人發(fā)生了變化，交易一方納稅義務(wù)終止之時(shí)即是另一方納稅義務(wù)產(chǎn)生之日。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))規(guī)定：

　　一、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　再結(jié)合上述《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，我們可以得出以下結(jié)論：

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自土地交付次月或轉(zhuǎn)讓合同簽訂次月起終止納稅義務(wù);

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房的，應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用次月起終止納稅義務(wù);

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的，應(yīng)當(dāng)自房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起終止納稅義務(wù);

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務(wù)。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)終止城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)，一般應(yīng)當(dāng)自交付房產(chǎn)或土地之次月起終止納稅義務(wù);特殊情況下，以簽訂相關(guān)合同或有權(quán)機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)屬證書(shū)之次月起終止納稅義務(wù)。當(dāng)然，正如朱著所述，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于地方稅種，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法過(guò)程中擁有更大的話語(yǔ)權(quán)，實(shí)踐中如涉及金額不大，應(yīng)以尊重當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣為妥。