皖地稅函[2007]311號(hào) 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知

安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知

皖地稅函[2007]311號(hào)2007-06-14

各市地方稅務(wù)局，省地方稅務(wù)局直屬局：

近來(lái)，部分地方反映，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握?，F(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下：

1、納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時(shí)，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計(jì)算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目的方法。

2、納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，依照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]第048號(hào)）規(guī)定，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，此時(shí)，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準(zhǔn)，計(jì)算征收土地增值稅。

3、納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)在清算申請(qǐng)中明確，是否分別核算增值額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)區(qū)分不同情況相應(yīng)處理。

特此通知。

咨詢(xún)問(wèn)題： 如何理解皖地稅函[2007]311號(hào)文件第2條的規(guī)定？

咨詢(xún)內(nèi)容：法規(guī)處領(lǐng)導(dǎo)：

你們好！我是稅務(wù)師事務(wù)所一名工作人員，我們?cè)诮o房地產(chǎn)公司作土地增值稅清算時(shí)，常常遇到這樣的情況：

就是清算項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅這種情況下，如果分開(kāi)計(jì)算增值額，非普通住宅有增值，而普通住宅沒(méi)有增值或增值很少。而如果不分開(kāi)計(jì)算增值額，而是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基準(zhǔn)計(jì)算的話(huà)，就會(huì)出現(xiàn)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有增值額這種情況，由此面臨的問(wèn)題就是客戶(hù)不旦不需要補(bǔ)交土地增值稅返而對(duì)以前預(yù)繳的土地增值稅有要求全額退稅的可能性，在這種情況下納稅人住住以皖地稅函[2007]311號(hào)文中第2條“納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，依照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]第048號(hào)）規(guī)定，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，此時(shí)，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準(zhǔn)，計(jì)算征收土地增值稅。”的規(guī)定要求以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算土增值稅值。

針對(duì)以上情況，我想請(qǐng)教如下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）對(duì)皖地稅函[2007]311號(hào)文件的第2條的規(guī)定，納稅人是否有權(quán)力決定選擇分開(kāi)核算還是不分開(kāi)核算增值額？

（2）如果有這種選擇權(quán)的話(huà)那是否意味著納稅人可以根據(jù)自利行為原則選擇對(duì)自己有利的方式進(jìn)行土地增值稅清算？

（3）如果上述兩個(gè)問(wèn)題答案是肯定的，那皖地稅函[2007]311號(hào)文件第2條是否違被了國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文中“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”的規(guī)定呢？

回復(fù)內(nèi)容：

1、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

2、 關(guān)于同一項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅情況下，是分開(kāi)核算還是不分開(kāi)核算增值額問(wèn)題，最早起源于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]第048號(hào)）文件，該文件第十三條規(guī)定：“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額 。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條 （一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。 ”之后財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)此方面的規(guī)定一直沒(méi)有廢止此條，在歷次廢止文件清理中也沒(méi)有此條，此條款一直有效。

3、細(xì)則第十一條規(guī)定，“符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng) 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅問(wèn)題屬于審批類(lèi)減免稅。對(duì)于審批類(lèi)減免稅，按照行政審批的規(guī)則一般是納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能在沒(méi)有納稅人申請(qǐng)的情況下直接審批。

4、根據(jù)征管法的規(guī)定，納稅人有申請(qǐng)減免稅的權(quán)利。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，其既有申請(qǐng)減免稅的權(quán)利，當(dāng)然也有放棄的權(quán)利。申請(qǐng)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅既然屬于納稅人的權(quán)利，也就意味著納稅人在對(duì)待這項(xiàng)權(quán)利時(shí)可以從自身利益出發(fā)予以綜合考慮，如果申請(qǐng)這項(xiàng)權(quán)利的收益大于放棄這項(xiàng)權(quán)利的收益，納稅人可以申請(qǐng)；如果放棄這項(xiàng)權(quán)利的收益大于申請(qǐng)這項(xiàng)權(quán)利，納稅人可以放棄，一切取決于其自身的判斷。

5、皖地稅函[2007]311號(hào)文件除了有您所說(shuō)的第2條規(guī)定，也有其他規(guī)定，這些規(guī)定要求納稅人申請(qǐng)普通標(biāo)準(zhǔn)免稅的，必須分開(kāi)計(jì)算。 至于您提到的“國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文中‘開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額’的規(guī)定”，實(shí)際上這個(gè)條款只是對(duì)財(cái)稅字[1995]第048號(hào)文件第十三條前半段的重申，并未涉及后半段。皖地稅函[2007]311號(hào)文件第2條，是針對(duì)財(cái)稅字[1995]第048號(hào)文件第十三條整段條文在安徽省執(zhí)行時(shí)的具體規(guī)定，兩者并無(wú)沖突之處。

回復(fù)部門(mén)：安徽省地方稅務(wù)局勞務(wù)財(cái)產(chǎn)處

答復(fù)時(shí)間：2011-07-05 08:48

根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，咨詢(xún)信箱的答復(fù)僅作為稅收法規(guī)學(xué)習(xí)的參考意見(jiàn)，不作為執(zhí)法依據(jù)！