土地增值稅征稅范圍與稅率大全

1.只賣地

【提示】1.限國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不含集體；
? 2.土地出讓不征；
? （出讓：一級(jí)市場(chǎng)；轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng)）
? 3.權(quán)屬***讓的不征（如出租）；
? 4.一般應(yīng)取得收入，無(wú)收入不征（如繼承）

2.新房銷售

3.存量房銷售

具體事項(xiàng)

稅法規(guī)定

1.房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)予

繼承不屬于征稅范圍；
? 特定贈(zèng)予不屬于征稅范圍；
? （僅限：公益性、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人）
? 非公益性贈(zèng)予，征稅

2.房地產(chǎn)出租

不屬于征稅范圍

3.房地產(chǎn)抵押

抵押期不屬于征稅范圍；
? 抵押期滿，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征稅

4.房地產(chǎn)交換

單位之間換房，雙方均征稅；
??個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)核實(shí)，可免征

5.合作建房

建成后按比例分房自用，暫免征稅；
? 建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅

6.代建房

不屬于征稅范圍

7.房地產(chǎn)重新評(píng)估

不屬于征稅范圍（實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生增值要征稅）

具體事項(xiàng)

稅法規(guī)定

1.整體改建

1.重組時(shí)暫不征稅
? （不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
? 2.重組后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)納稅，原地價(jià)款及費(fèi)用可扣除

2.合并：原主體存續(xù)

3.分立

4.改制重組時(shí)以國(guó)有房地產(chǎn)投資，權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更到被投資企業(yè)

級(jí)數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

稅率

速算扣除系數(shù)

1

不超過(guò)50%的部分

30%

0

2

超過(guò)50%至100%的部分

40%

5%

3

超過(guò)100%至200%的部分

50%

15%

4

超過(guò)200%的部分

60%

35%

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

【提示1】含登記過(guò)戶費(fèi)及契稅。
? 【提示2】契稅不因土地出讓金的減免而減免。
? 【提示3】不包括土地閑置費(fèi)（所得稅中可扣）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
? （2）前期工程費(fèi)；
? （3）建筑安裝工程費(fèi)；
? （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；
? （5）公共配套設(shè)施費(fèi)；
? （6）開發(fā)間接費(fèi)用。
? 【提示1】包括精裝修費(fèi)用。
? 【提示2】質(zhì)量保證金如計(jì)入**中，則可以扣除。
? 【提示3】成本不符合清算要求或不實(shí)的，由稅務(wù)核定

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

【提示】期間費(fèi)用，不按賬簿金額扣除。
? （1）不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，或不能提供貸款證明的：
? 開發(fā)費(fèi)用＝（地價(jià)款及費(fèi)用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
? 【提示】全用自有資金，沒有利息支出的，按此方法扣除。
? （2）能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/strong>，并能提供貸款證明的：
? 開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（地價(jià)款及費(fèi)用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
? 利息注意兩點(diǎn)：（所得稅中可扣除）
? ①不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。
? ②不包括超過(guò)規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。
? 【提示】計(jì)入開發(fā)成本的利息，在清算時(shí)應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房企：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
? 其他企業(yè)：加扣印花稅。
? 【提示1】印花稅萬(wàn)分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”。
? 【提示2】外資企業(yè)從10年12月1日起開始交納城建稅及教育費(fèi)附加

5.其他扣除項(xiàng)目

僅適用于房企新建房：（只賣地、賣存量房不能扣）
? 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

適用于：存量房銷售
? 評(píng)估價(jià)格＝重置***×成新度折扣率
? 1.不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房**的，經(jīng)稅務(wù)確認(rèn)，可按**所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
? 扣除金額＝**價(jià)×（1＋5%×年數(shù)）
? 2.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
? 3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房**的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收

具體情況

可扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；
? 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；
? 4.轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加；
? 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）

其他企業(yè)新房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；
? 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；
? 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅

存量房銷售

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
? 2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估費(fèi)可扣）；
? 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅

1.購(gòu)房**價(jià)每年加計(jì)5%；
? 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅。
? 【提示】按評(píng)估價(jià)計(jì)稅的不扣契稅；按**價(jià)的可扣契稅。

核定征收

只賣地

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
? 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅