山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號 山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的公告[條款修訂]???????

山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的公告[條款修訂]

山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號 2014-06-11

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)國家稅務(wù)總局山西省稅務(wù)局公告2018年第6號 國家稅務(wù)總局山西省稅務(wù)局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機(jī)構(gòu)名稱修訂。附件中涉及的地稅機(jī)關(guān)修改為稅務(wù)機(jī)關(guān)，涉及的地方稅務(wù)局修改為稅務(wù)局，涉及的地稅編碼修改為稅務(wù)編碼。
　　2.依據(jù)山西省地方稅務(wù)局公告2015年第6號山西省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》部分條款的公告，自2015年11月26日起，本法規(guī)第十九條第三款中“審核建筑安裝單位開具的建筑安裝**是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具**或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。”修改為“審核建筑安裝單位開具的建筑安裝**是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，建筑安裝單位未開具**的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。”

　　靠前條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)完成清算。

　　接受委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。分期開發(fā)的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按合理的方式分別計算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額。

　　第五條 主管地稅機(jī)關(guān)稅源管理部門應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達(dá)到清算條件。

　　第二章 清算條件

　　第六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達(dá)到或超過85%，或該比例雖未達(dá)到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售(預(yù)售)許可證的，在確定三年期限時應(yīng)當(dāng)從最后一次取得銷售(預(yù)售)許可證的時間算起。

　　(三)經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計算繳納土地增值稅。

　　第三章 清算申請與受理

　　第九條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》;凡屬地稅機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算的項目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向主管地稅機(jī)關(guān)提交有關(guān)清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

　　第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細(xì)列明清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

　　第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應(yīng)當(dāng)對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實，并嚴(yán)格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審驗。

　　對納稅人提交的申請材料格式準(zhǔn)確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。

　　對納稅人提交的申請材料格式不準(zhǔn)確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項不清楚的，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。

　　第四章 清算審核

　　第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機(jī)關(guān)組織實施，并應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)(不含納稅人應(yīng)地稅機(jī)關(guān)要求增加補正資料時間)完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應(yīng)當(dāng)將延期原因和延期時間報上一級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并通知納稅人。

　　第十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)成立由領(lǐng)導(dǎo)總負(fù)責(zé)，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。領(lǐng)導(dǎo)組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設(shè)收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責(zé)和分工。各審核小組應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進(jìn)行認(rèn)真審查核實，出具初審意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組集體審議。

　　第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

　　(一)收入的確認(rèn)

　　1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售**的，按照**所載金額確認(rèn)收入;未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應(yīng)當(dāng)作為計稅收入(但不作為加計扣除的基數(shù))。

　　4、開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應(yīng)當(dāng)視同銷售，按下列方法和順序確認(rèn)收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定;按當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)收入的審核

　　收入審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報表》，結(jié)合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷(預(yù))售許可證等相關(guān)資料，核實與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應(yīng)視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當(dāng)理由的，收入審核小組可以參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場價格核定收入。

　　(三)收入審核意見的出具

　　收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。