如何確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

　　問：我公司購入一處房產(chǎn)用于經(jīng)營，簽有購房協(xié)議，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和土地是辦理一個(gè)證。請(qǐng)問，我公司該如何劃分確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)？

　　答：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民***規(guī)定。大多數(shù)省級(jí)***規(guī)定減除30%計(jì)算房產(chǎn)余值。因此，房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅＝房產(chǎn)原值×（1－30%）×1.2%

　　何謂“房產(chǎn)原值”？《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1986〕財(cái)稅地字第8號(hào)）第十五規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)”。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度—2001》第47條規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為“無形資產(chǎn)”核算，企業(yè)利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入“在建工程”成本。項(xiàng)目建成后，從“在建工程”轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”因此，在房屋原值中包括了土地使用權(quán)的價(jià)值，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)土地使用權(quán)的價(jià)值作為計(jì)算基數(shù)計(jì)算并繳納了房產(chǎn)稅。若根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》再交一道土地使用稅。這就會(huì)形成我們常說的土地使用權(quán)的價(jià)值重復(fù)納稅。

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定：自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。這里所稱“國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度”應(yīng)當(dāng)是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）。該文規(guī)定：新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。實(shí)際上，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在執(zhí)行新準(zhǔn)則。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定：自行開發(fā)廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理；外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難于合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

　　你公司購買的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)和土地辦理了一個(gè)所有權(quán)證，但是，在購房合同里會(huì)有土地面積的記載，實(shí)在沒有，還可以要求開發(fā)商給計(jì)算一下。因?yàn)樵谖覈彿咳巳〉玫耐恋厥鞘褂脵?quán)，房產(chǎn)才是所有權(quán)。這樣，按照土地面積和當(dāng)?shù)赝惖貐^(qū)的地價(jià)計(jì)算土地使用權(quán)的價(jià)值，將其列入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”，在此基礎(chǔ)上計(jì)算“固定資產(chǎn)—房產(chǎn)”的價(jià)值。