個稅計算案例集錦（第三期）——財產(chǎn)租賃所得

　　一、基本規(guī)定

　?。ㄒ唬┒x

　　財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。

　　（二）稅率

　　適用比例稅率，稅率為百分之二十。

　?。ㄈ?yīng)納稅所得額

　　財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。每次收入不超過四千元，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

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　　1.個人出租房屋取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

　?。?）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

　　（2）向出租方支付的租金；

　　（3）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

　?。?）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　包括房屋租賃在內(nèi)，計算財產(chǎn)租賃所得允許扣除的稅費(fèi)指出租財產(chǎn)過程中實(shí)際繳納的可依法扣除的稅費(fèi)。

　　2.其他問題

　?。?）納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

　?。?）納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　?。?）確認(rèn)財產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定納稅義務(wù)人。

　　（4）產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財產(chǎn)出租而有租金收入的，以領(lǐng)取租金的個人為納稅義務(wù)人。

　?。ㄎ澹┘{稅申報

　　財產(chǎn)租賃所得按月或按次計算個人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

　　如果取得應(yīng)稅所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款的：

　　應(yīng)當(dāng)在取得所得的次年6月30日前，按相關(guān)規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并報送《個人所得稅自行納稅申報表（A表）》。稅務(wù)機(jī)關(guān)通知限期繳納的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照期限繳納稅款。

　　依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂個人所得稅申報表的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第7號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅自行納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第62號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知（國稅發(fā)〔1994〕089號）

　　二、稅收優(yōu)惠

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條靠前項規(guī)定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

　　三、實(shí)務(wù)答疑

　?。ㄒ唬┮粋€月收取一年的租金，能否按照每月收入為一次

　　總局視頻答疑：一個月收取一年的租金，算一次收入，實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)放寬口徑按照每月收入為一次。

　　例：

　　2019年某人出租一套商鋪，每月租金8000元，一次性收取12個月租金，除房產(chǎn)稅和裝修費(fèi)外，不考慮其他情況：

　　1.按照政策規(guī)定，96000元為一次，則

　　應(yīng)納個人所得稅稅額：（96000-96000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%=14310.4元

　　2.按照放寬口徑或者每月收租金，8000元為一次，總共12個月，則

　　應(yīng)納個人所得稅稅額：（8000-8000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%×12=12902.4元

　　全年兩次租金相差個人所得稅：14310.4-12902.4=1408元

　?。ǘ┺D(zhuǎn)租收入如何繳納個人所得稅？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）靠前條規(guī)定，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。第二條規(guī)定，取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

　　四、案例分析

　　2019年1月蘇某將住房出租給吳某，租期1年，1月8日吳某一次支付一年租金18萬元，7月10日，發(fā)生修繕費(fèi)1萬元（取得合法有效憑證），蘇某應(yīng)繳納多少個人所得稅？

　　解析：個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

　?。ㄒ唬┴敭a(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)：

　　1.增值稅及附加

　　其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)的，其租金可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩怀^10萬元的，免征增值稅。（注意：除其他個人外，一次性收取的租金不分?jǐn)傆嬎悖?/p>

　　180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值稅，隨征的附加稅費(fèi)同時減免。

　　依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（2019年第4號）。

　　2.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅實(shí)行按年計算，分期繳納的征收辦法。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減按50%征收。

　　2019年房產(chǎn)稅：180000×4%=7200，疊加享受減稅優(yōu)惠3600元。

　　依據(jù)：《房產(chǎn)稅暫行條例》、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第5號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）。

　　3.印花稅

　　個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

　　以上稅費(fèi)合計3600元。

　　(二）向出租方支付的租金

　　本案例是以自有住房出租，此項為0；

　?。ㄈ┯杉{稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

　　允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　?。ㄋ模┯嬎銘?yīng)繳納的個人所得稅

　　2019年1-6月每月應(yīng)繳納個人所得稅：

　?。?80000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。

　　2019年7-12月每月應(yīng)繳納個人所得稅：

　?。?80000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。