國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第23號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2018年第23號(hào) 2018-12-27

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅預(yù)征和核定征收工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題公告如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征

　　(一)納稅人開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：

　　1.對(duì)于普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以上的，預(yù)征率為2.5%。

　　2.對(duì)于非普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以上的，預(yù)征率為3.5%。

　　3.對(duì)于其他類型房地產(chǎn)，除單獨(dú)銷售車庫(kù)、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%外，其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。

　　房地產(chǎn)類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按照房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(二)關(guān)于匡算土地增值稅預(yù)征率

　　納稅人開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，平均銷售價(jià)格明顯高于本區(qū)域同類商品房銷售價(jià)格，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在該項(xiàng)目取得商品房預(yù)(銷)售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等相關(guān)資料，分房地產(chǎn)類型匡算土地增值稅稅負(fù)率?？锼愕耐恋卦鲋刀惗愗?fù)率明顯超過(guò)本條第(一)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照匡算的稅負(fù)率確定預(yù)征率，并制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》告知納稅人。

　　納稅人取得前款所稱的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后，被匡算項(xiàng)目不再執(zhí)行本條第(一)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率，并于取得《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后的次月起，按照《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。

　　二、關(guān)于土地增值稅的核定征收

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和存量房的土地增值稅核定征收按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條、《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件印發(fā))第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。

　　(二)核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)和核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和存量房應(yīng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別確定核定征收率。整體轉(zhuǎn)讓的未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照其他類型房地產(chǎn)核定。

　　(四)在確定適用的核定征收率前，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的測(cè)算。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額的測(cè)算可參照以下方法：

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，參照納稅人申報(bào)信息或房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)交易信息等確定。

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的金額，參照土地涉稅信息或房地產(chǎn)管理部門土地檔案信息等確定。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，參照納稅人申報(bào)信息，按照相關(guān)規(guī)定確定。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，參照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的10%確定。

　　5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，根據(jù)納稅人申報(bào)信息或查詢納稅信息等確定。

　　6.存量房的扣除項(xiàng)目金額，參照房地產(chǎn)管理部門或稅收征管系統(tǒng)相關(guān)信息等測(cè)算確定。

　　7.國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,應(yīng)按照規(guī)定測(cè)算計(jì)算扣除。

　　(五)采取上述方法測(cè)算的核定征收率低于《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細(xì)表》(見(jiàn)附件)規(guī)定下限時(shí)，按照《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細(xì)表》規(guī)定核定征收率下限計(jì)算征收土地增值稅。

　　三、本公告中所稱“以下”均含本數(shù)。

　　四、本公告自2019年1月1日起施行。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào))同時(shí)廢止。

　　特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局

2018年12月27日

　　附件

土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細(xì)表

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》的解讀

　　現(xiàn)就《國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、《公告》發(fā)布的背景

　　《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào))有效期至2018年12月31日，為進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅的預(yù)征和核定征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局制定了《公告》，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　一是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征問(wèn)題；二是關(guān)于土地增值稅的核定征收問(wèn)題。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征問(wèn)題

　　(一)對(duì)于普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以上的，預(yù)征率為2.5%。

　　(二)對(duì)于非普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價(jià)格在20000元(含增值稅)以上的，預(yù)征率為3.5%。

　　別墅(獨(dú)棟商品住宅)不再單獨(dú)規(guī)定預(yù)征率。

　　(三)對(duì)于其他類型房地產(chǎn)，單獨(dú)銷售車庫(kù)、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%；其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。

　　(四)《公告》所列“每平方米銷售價(jià)格”是指按建筑面積計(jì)算的每平方米銷售價(jià)格。

　　(五)對(duì)于匡算土地增值稅預(yù)征率的，納稅人于取得《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后的次月起，按照《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》上確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。取消補(bǔ)繳該項(xiàng)目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額之間的差額的規(guī)定。

　　四、關(guān)于土地增值稅的核定征收問(wèn)題

　　(一)明確了核定征收的相關(guān)規(guī)定。列明了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行測(cè)算時(shí)的參照方法，對(duì)于符合核定條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目和存量房，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別測(cè)算土地增值稅核定征收率，并與《公告》附件《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細(xì)表》規(guī)定的下限比較，采用孰高原則確定核定征收率。

　　(二)重新調(diào)整核定區(qū)域和房地產(chǎn)類型的劃分。結(jié)合青島市近年來(lái)行政區(qū)劃調(diào)整，《公告》重新劃分了核定的區(qū)域范圍，由原來(lái)的五類歸并為三類；同時(shí)將房地產(chǎn)類型統(tǒng)一劃分為普通住宅、非普通住宅、其它類型房地產(chǎn)三類，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算等相關(guān)規(guī)定一致。

　　(三)合并核定征收率明細(xì)表。將原公告中《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》與《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細(xì)表》進(jìn)行合并，簡(jiǎn)并為《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細(xì)表》。

　　(四)調(diào)整核定征收率。根據(jù)不同區(qū)域和類型將核定征收率下限進(jìn)行了調(diào)整。

　　五、關(guān)于施行時(shí)間問(wèn)題

　　按照有利于納稅人原則，為便于納稅人執(zhí)行，《公告》自2019年1月1日起施行。對(duì)稅款所屬期為2019年1月1日以后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按《公告》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。