房產(chǎn)使用中的6大業(yè)務(wù)怎樣繳房產(chǎn)稅？

　　今日話題

　　房產(chǎn)稅因其計(jì)稅方法簡(jiǎn)便、繳納周期長(zhǎng)，是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中不太重視的一個(gè)稅種。然而，在實(shí)際納稅過程中卻出現(xiàn)了太多的理解上的偏差與各地政策執(zhí)行的不一致，給我們稅款的繳納工作帶來了太多的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　今天昌堯講稅就來和大家講講這房產(chǎn)稅繳納的6項(xiàng)理解錯(cuò)誤與政策差異，希望能對(duì)您有所幫助。

　　理解錯(cuò)誤之一：房產(chǎn)出租后仍然可以按房產(chǎn)原值計(jì)提繳納房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　A公司有一棟綜合樓，房產(chǎn)原值為1000萬元，該市房產(chǎn)稅計(jì)提的原值減除比例為20%。2018年，A公司將該棟綜合樓整體出租，取得租金收入為100萬元/年，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，仍然房產(chǎn)原值計(jì)征繳納房產(chǎn)稅，這樣做對(duì)嗎？

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》財(cái)稅地[1986]8號(hào)第十四條中關(guān)于個(gè)人所有的出租房屋，是按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅還是按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅中規(guī)定，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　因此，A公司應(yīng)按照租金收入計(jì)征繳納房產(chǎn)稅。

　　理解錯(cuò)誤之二：房屋出租時(shí)，租金較低必須按原值計(jì)繳房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　A單位有一棟房屋出租，但是由于房產(chǎn)地理位置不好，租金偏低，按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額低于按房產(chǎn)原值計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額，所以財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)時(shí)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)起見，就按房產(chǎn)原值減除30%后的余額計(jì)征房產(chǎn)稅。那么A單位是否應(yīng)按原值申報(bào)房產(chǎn)稅呢？

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民***規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　因此，A單位應(yīng)按照租金收入計(jì)征繳納房產(chǎn)稅。

　　理解錯(cuò)誤之三：轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，需要按租金收入的差額繳納房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　A公司租入其他單位房屋進(jìn)行改造后開辦商場(chǎng)，租給經(jīng)營(yíng)戶，收取租金，那么A公司的租賃收入需要繳納房產(chǎn)稅嗎？

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

　　由于暫行條例僅規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，而轉(zhuǎn)租行為人不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租行為人對(duì)其取得的轉(zhuǎn)租收入不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　然而，各地在執(zhí)行時(shí)意見不一。

　　《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)[2006]42號(hào)）第二條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

　　《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅的通知》（瓊地稅函[2006]299號(hào)）規(guī)定：“《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。承租者承租房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的，由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對(duì)轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅?！?/p>

　　因此，各地在具體計(jì)征繳納房產(chǎn)稅時(shí)，總會(huì)有些土政策，我們也只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邅磉M(jìn)行計(jì)算繳納。

　　理解錯(cuò)誤之四：既出租又自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　A公司有一棟綜合樓，共六層，房產(chǎn)原值為1000萬元，該市房產(chǎn)稅繳納的原值減除比例為20%。2018年，A公司將該棟綜合樓的5層、6層對(duì)外出租，取得租金收入為50萬元，而財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)時(shí)，全部按房產(chǎn)原值減除20%后的余額計(jì)征繳納房產(chǎn)稅，租金收入未進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)。

　　A公司的做法對(duì)嗎？有政策依據(jù)嗎？

　　政策依據(jù)：

　　自有房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，出租房屋按租金收入繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于同一房屋部分自用部分出租的情況下，房產(chǎn)稅如何繳納，國(guó)家稅務(wù)總局沒有統(tǒng)一的明確規(guī)定。在實(shí)務(wù)中，一些省市對(duì)此作出了詳細(xì)規(guī)定。

　　《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)[2009]120號(hào)）靠前條規(guī)定：納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應(yīng)分別計(jì)算繳納出租部分和自用部分的房產(chǎn)稅。自用部分的房產(chǎn)原值，按以下公式計(jì)算確定：

　　自用部分的房產(chǎn)原值=自用部分的建筑面積/（自用部分的建筑面積+出租部分的建筑面積）×房產(chǎn)原值

　　《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于財(cái)產(chǎn)行為稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2003]83號(hào)）第三條第二款規(guī)定：對(duì)分割出租房產(chǎn)的，包括出租柜臺(tái)、鋪位、場(chǎng)地等，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)部分自用，部分出租的，按自用與出租所占比例分別確定按原值或租金收入征收房產(chǎn)稅，無法劃分的按房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　因此，各地在具體計(jì)征繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邅磉M(jìn)行計(jì)算繳納。

　　理解錯(cuò)誤之五：無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)不需要繳納房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　廣州市W公司位于廣州市越秀區(qū)的一處商品房，于2017年3月份完成建設(shè)，由于一些商業(yè)***尚未處理完畢，一直都不能辦理產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)已辦理完竣工驗(yàn)收），所以企業(yè)也一直未進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)與繳納稅款，以為是暫時(shí)不用繳納相關(guān)稅費(fèi)。

　　難道無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)就不需要繳納房產(chǎn)稅嗎？有政策依據(jù)嗎？

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)文有關(guān)規(guī)定：房產(chǎn)稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典***未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

　　因該房產(chǎn)的實(shí)際使用權(quán)屬于W公司，所以W公司為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　理解錯(cuò)誤之六：企業(yè)停產(chǎn)房產(chǎn)閑置不需要繳納房產(chǎn)稅

　　企業(yè)案例：

　　A公司是門窗生產(chǎn)企業(yè)，近幾年來競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所是企業(yè)自己的房產(chǎn)，2017年6月由于經(jīng)營(yíng)困難，企業(yè)便停業(yè)整頓。停業(yè)后，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)時(shí)，也進(jìn)行了零申報(bào)，認(rèn)為閑置不用的房產(chǎn)不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　那停產(chǎn)期間房產(chǎn)閑置是否不需要交房產(chǎn)稅呢？有政策依據(jù)嗎？

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》財(cái)稅地字[1986]8號(hào)文第二十條規(guī)定企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，對(duì)他們?cè)械姆慨a(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　然而，該規(guī)定在2004年8月19日頒布的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知》（財(cái)稅[2004]140號(hào)）的規(guī)定中已經(jīng)作廢。

　　因此，房產(chǎn)處于閑置不用狀態(tài)，根據(jù)規(guī)定，也應(yīng)正常申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。當(dāng)然，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民***確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。