天津市地方稅務局公告2016年第25號 天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告

天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告

天津市地方稅務局公告2016年第25號 2016-12-22

為進一步規(guī)范我市土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅清算有關問題明確如下：

一、關于確認商品房銷售收入的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應確認為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的收入。

二、關于建筑安裝工程費中裝修成本的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝商品房時，已在商品房買賣合同中注明為精裝房的，其裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并準予加計扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝后成為房屋的組成部分，且拆除后喪失或影響其使用功能的家具和家電等。

三、關于分期開發(fā)房地產(chǎn)扣除項目金額的分攤問題

扣除項目金額必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的，對無法準確歸集確需分攤的，應在受益對象間按下列方法分攤。

納稅人成片受讓土地使用權后，分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，各期的土地成本應按各期土地面積占整體項目總土地面積的比例進行分攤。

同一期中的各項成本應按實際轉(zhuǎn)讓建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例進行分攤。

四、關于公共配套設施成本和費用的確認問題

（一）分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，服務于整體項目的公共配套設施實際發(fā)生的成本和費用，應按各期可售建筑面積占整體項目可售總建筑面積的比例進行分攤。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1. 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，應提供向業(yè)委會移交的證明材料，沒有業(yè)委會的應提供由所屬街道居委會出具代為接收的證明材料，其成本和費用可以扣除；

2. 公共配套設施建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應提供向相關單位移交的證明材料，其成本和費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權的，應歸集收入和相應的成本、費用。

五、關于開發(fā)費用的扣除問題

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，或全部使用自有資金的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

六、關于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目有關稅金的扣除問題

在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加可據(jù)實扣除。

（一）營改增前，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”包括營業(yè)稅。

（二）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。

（三）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

七、關于受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關規(guī)定處理。

八、關于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題

（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

本公告自2017年1月1日起施行?！短旖蚴械胤蕉悇站株P于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2015年第9號）同時廢止。

特此公告。

天津市地方稅務局

2016年12月22日