“營改增”新政財稅[2016]36號——對房地產(chǎn)及建筑業(yè)的影響

法規(guī)公布

2016年3月24日, 中國財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了財稅[2016]36號文 (“36號文”) ，公布了尚未營改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。

在畢馬威中國稅務(wù)快訊第九期中,我們研究了營改增新政策對所有受影響行業(yè)的整體影響。在本期畢馬威中國稅務(wù)快訊中，我們將就營改增新政策對房地產(chǎn)及建筑業(yè)行業(yè)的影響進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅率

36號文確認(rèn)了我們之前在2016年3月5日發(fā)布的畢馬威中國稅務(wù)快訊中預(yù)測的增值稅率。房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅率，以及營業(yè)稅率和增值稅率的比較請見下圖：

由于增值稅實際上是基于差額征稅（銷項減進(jìn)項），而營業(yè)稅是基于全額征稅（僅銷項），所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響，我們將會在下文進(jìn)行進(jìn)一步的闡述。

總體影響

營業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)及建筑業(yè)對于營業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大。由于營改增后房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅率相較于營業(yè)稅率有較大的變化，營改增新政策對于房地產(chǎn)及建筑業(yè)的影響巨大。***為保證房地產(chǎn)及建筑業(yè)從營業(yè)稅向增值稅平穩(wěn)過渡，出臺了一些具體的規(guī)定。

總體來講，房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用的增值稅政策中具有實質(zhì)性宏觀經(jīng)濟(jì)影響的主要有4項政策：

• 過渡性政策 – 營改增新法規(guī)中包括了一系列過渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項目可以適用和營業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實現(xiàn)營改增平穩(wěn)的過渡，增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項目才適用于11%的增值稅率，這一政策不適用于個人銷售住房。
  ?

• 對發(fā)生的土地采購成本視同進(jìn)項抵扣 – 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房地產(chǎn)計算增值稅額的時候，向***部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。這個優(yōu)惠政策將會有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)商只對其增值的部分進(jìn)行納稅，但只能用于房地產(chǎn)開發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不適用于開發(fā)商選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
  ?

• 個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅 – 為鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機(jī)行為，除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，這一政策不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。
  ?

• 分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產(chǎn)進(jìn)項稅額 – 2016年5月1日之后購入的不動產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購買方是增值稅一般納稅人，可以就不動產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項稅額可以申報抵扣。政策進(jìn)一步規(guī)定，這部分可抵進(jìn)項分?jǐn)傇诓粍赢a(chǎn)購入后兩年內(nèi)抵扣，靠前年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。在現(xiàn)行的營業(yè)稅制下，購入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過可被抵扣的制度，這是我國在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項稅額的方式并不常見。

盡管新的政策以相對平緩的方式控制著對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的直接影響，預(yù)測在2016年5月1日之前，許多建筑業(yè)工程項目和房地產(chǎn)銷售將會被大力推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及購買方從而實現(xiàn)可選擇適用過渡性政策。

哪些屬于“房地產(chǎn)及建筑行業(yè)“征稅范圍？

政策對于“房地產(chǎn)業(yè)”及“建筑業(yè)”的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、零售、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)。

重要的一點是，服務(wù)供應(yīng)商的業(yè)務(wù)活動比如房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、建筑師、測量師將不會被列入“房地產(chǎn)及建筑業(yè)”服務(wù)范圍，而被列入“商務(wù)輔助服務(wù)”，并適用6%的增值稅率。

過渡性政策

過渡性政策可能是房地產(chǎn)業(yè)主、出租方、房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資公司最為密切關(guān)注的重要方面。簡而言之，對于任何***而言引入增值稅最困難的問題之一是，如何在不影響市場經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，將增值稅適用于存量的房地產(chǎn)和建筑業(yè)項目。