房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確立

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確立

　　前言

　　看到標(biāo)題，大家都明白這并非一個(gè)新鮮話題。但是若要讓您將此問題的答案精準(zhǔn)無誤地說個(gè)明白，恐怕也不是每個(gè)人都能做到。瀝嘔君在咨詢項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)也經(jīng)常被客戶提及這方面的疑惑，因此特開此篇，談?wù)剛€(gè)人想法。文中觀點(diǎn)或有疏漏偏頗之處，敬請(qǐng)大家點(diǎn)撥指正。

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)大多銷售的是期房，稅務(wù)機(jī)關(guān)為了更加規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的納稅管理，確保國家稅款不致流失，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售期房過程中的應(yīng)稅收入采取了預(yù)征方式，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)繳增值稅;當(dāng)滿足特定條件時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需就其此階段的售房收入進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。換句話說，只有在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)這個(gè)階段，其在稅法層面上的增值稅納稅義務(wù)才真正發(fā)生。本文所要討論的，正是要闡明這個(gè)特定條件具體指的是什么，有沒有存在一些注意的特殊情形。

　　“欲言又止”的財(cái)稅[2016]36號(hào)文

　　很多朋友都知道，房企在預(yù)收房款時(shí)，需要開具編碼為602(銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款)的不征稅**(零稅率普票);但是很多人困惑的是，房地產(chǎn)企業(yè)究竟何時(shí)正式核算增值稅，停止預(yù)征行為呢?

　　關(guān)于這個(gè)問題，財(cái)稅[2016]36號(hào)文有一段高度概況的條款描述，寥寥百字，非常精煉。但是對(duì)于很多財(cái)務(wù)小白來說，看了這樣的表述，表示還是一臉懵逼。

　　[2016]36號(hào)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

　　第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

　　*納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具**的，為開具**的當(dāng)天。

　　*收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　*取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　上述表述實(shí)際上包含了三個(gè)前提條件：發(fā)生應(yīng)稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預(yù))售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當(dāng)然還有一個(gè)情形就是開了票給客戶，當(dāng)然咯，這里的**指的是增值稅專用**(并不是預(yù)征階段的零稅率普票)。

　　所以這里存在著幾個(gè)重要的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)：

　?、賾?yīng)稅行為發(fā)生日;

　?、谑斟X日;

　　③售房合同上注明了應(yīng)付款時(shí)間(區(qū)分實(shí)際付款時(shí)間);

　?、芎贤衔醋⒚鞲犊顣r(shí)間的，看實(shí)際交房日(權(quán)屬轉(zhuǎn)移);

　?、蓍_具增值稅**日

　　大家記住這幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)，咱們后面用得上。

　　什么是應(yīng)稅行為

　　應(yīng)稅行為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，咱們翻譯成鄉(xiāng)間土話，大概包含了三層意思：

　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時(shí)間;

　　2、實(shí)際交房;

　　3、辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)

　　從民法的角度出發(fā)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)固定需要通過權(quán)屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個(gè)體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經(jīng)濟(jì)行為隨即發(fā)生。如果售房合同中約定了交房時(shí)間，只要這個(gè)時(shí)間一經(jīng)過，就能認(rèn)定為已經(jīng)發(fā)生了應(yīng)稅行為。當(dāng)然，實(shí)際交房也好，辦結(jié)權(quán)屬登記也罷，很明顯是發(fā)生了經(jīng)濟(jì)行為的明證，因此后兩個(gè)行為動(dòng)作被界定為應(yīng)稅行為的發(fā)生，更是毫無爭議。

　　從實(shí)務(wù)出發(fā)，我們很容易得出結(jié)論，最后一層意思，亦即辦結(jié)權(quán)屬登記一般而言都是發(fā)生在最后，那么我們僅需要考慮的是，前兩個(gè)行為動(dòng)作誰發(fā)生在先，我們即可認(rèn)定，此時(shí)的應(yīng)稅行為已然發(fā)生。

　　收訖銷售款項(xiàng)VS取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)VS開具**

　　如何理解這個(gè)收訖銷售款呢?瀝嘔君認(rèn)為，如果合同約定交房日或者實(shí)際交房日這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)均未到達(dá)的話，哪怕你這個(gè)時(shí)候收到全款了，那也只是預(yù)征增值稅。根據(jù)國稅總局公告2016年第18號(hào)的相關(guān)規(guī)定，“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”。由此可見，收到款項(xiàng)并不是必然發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的充分條件，還要看應(yīng)稅行為發(fā)生了沒有，因?yàn)檫@是個(gè)大前提。

　　取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)，又是什么意思呢?簡單理解就是看售房合同上約定的付款日期。只要這個(gè)時(shí)間一到，稅務(wù)局就默認(rèn)你房企收到房款了。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，也不難理解稅務(wù)局之所以這么設(shè)計(jì)條款的初衷所在。客戶付款一般只會(huì)提前，很少有延后的。除非你是打算放棄購買了，否則你會(huì)愿意搭上那無謂的延遲支付違約金嗎?

　　最后要解決的，是關(guān)于開具**日的界定。首先明確一點(diǎn)，這里所說的“**”，指的是適用稅率的增值稅**，而不是預(yù)收房款階段所開的零稅**。其次，特別需要關(guān)注一點(diǎn)，**開出去了，就一定代表增值稅納稅義務(wù)發(fā)生了嗎?NO!還是看應(yīng)稅行為。什么是應(yīng)稅行為發(fā)生的標(biāo)志?合同約定的交房日或?qū)嶋H交房日，這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)其中之一到達(dá)了沒有?如果答案是否定的，那么此時(shí)的增值稅納稅義務(wù)仍未被激活。

　　先看前提，再看輔助條件

　　判斷增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生，首先看大前提：應(yīng)稅行為是否發(fā)生了(上文提及的兩個(gè)時(shí)間點(diǎn));如果大前提滿足了，OK!接著往下走，看收訖銷售款、索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)、開具**這三個(gè)業(yè)務(wù)動(dòng)作誰發(fā)生得最早，就以這個(gè)時(shí)間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的標(biāo)志。

　　結(jié)論

　　1、如果已經(jīng)收到預(yù)售房款的，合同約定交房日便是增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生日;若實(shí)際交房日早于約定交房日的，則以實(shí)際交房日作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　2、如果沒有收到預(yù)售房款的，在合同約定交房日或?qū)嶋H交房日之后收到錢的，OK，哪個(gè)時(shí)間在前，就以哪天作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　3、如果沒有收到預(yù)售房款的，在合同約定交房日或?qū)嶋H交房日之后開了**的，OK，哪天***，哪天作為納稅義務(wù)發(fā)生日;

　　需要注意的是，視同銷售情形下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，因?yàn)椴簧婕暗绞杖》靠钚袨?，也無需開具**，一般也不會(huì)約定明確的交房時(shí)間，所以此時(shí)我們只需看兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)：①實(shí)際交房日和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記辦結(jié)日。這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)哪個(gè)在前的，哪個(gè)作為納稅義務(wù)發(fā)生日。

　　如上內(nèi)容，僅代表瀝嘔君的一家之言，如您對(duì)此有不同看法的，歡迎您在后臺(tái)留言回復(fù)，發(fā)表您的真知灼見。

　　來源：智慧源地產(chǎn)財(cái)稅

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”納稅評(píng)估：增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)問題

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十四條、第十五條以及第二十二條明確規(guī)定，不管是小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的或者適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，均應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅【2016】36號(hào))第四十五條納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定。

　　原《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”

　　與《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條相比，財(cái)稅【2016】36號(hào)文件取消了“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”意味著除了提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)采取預(yù)收款方式外，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在采取預(yù)收款方式收到的款項(xiàng)不屬于收訖銷售款項(xiàng)，增值稅的納稅義務(wù)并沒有發(fā)生，只能夠按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)(一般納稅人，第十條至第十二條;小規(guī)模納稅人，第十九至第二十一條)相關(guān)規(guī)定在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期依照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的清算。在實(shí)踐中該如何把握，各試點(diǎn)地區(qū)國稅局解釋并不完全相同。如河南省國家稅務(wù)局《“營改增”問題快速處理機(jī)制專期十三(房地產(chǎn)企業(yè)專期)》問題四，對(duì)該問題解釋為：“應(yīng)以房產(chǎn)交付給買受人并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。”但在具體交房時(shí)間的確定上，并不明確，應(yīng)以商品房買賣合同上約定的交付時(shí)間為準(zhǔn)，若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間，以實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

　　以合同預(yù)定的交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，具有以下優(yōu)點(diǎn)：一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題;二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題;三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

　　在房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中，需要核實(shí)商品房買賣合同上約定的房產(chǎn)交付時(shí)間，以此確定銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，適時(shí)進(jìn)行增值稅的清算。

　　來源：平頂山國稅局