個(gè)人出租非住房，需要繳納哪些稅費(fèi)？稅費(fèi)金額如何計(jì)算？

　　個(gè)人出租非住房，涉及增值稅、附加稅費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅。

　　一、增值稅

　　適用簡易計(jì)稅方法，征收率5%。

　　應(yīng)納增值稅額=(含增值稅)租金收入&pide;(1+5%)×5%

　　注①：如果平均分?jǐn)偯吭伦饨鹞闯^15萬元，則依法免征增值稅。

　　二、附加稅費(fèi)

　　即城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、地方水利建設(shè)基金等。

　　其中，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、5%、1%，教育費(fèi)附加征收率3%;其他兩項(xiàng)，可能各地規(guī)定不完全一樣。

　　應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅額×7%或者5%或者1%

　　應(yīng)納教育費(fèi)附加=增值稅額×3%

　　三、印花稅

　　租賃合同印花稅稅率千分之一。

　　應(yīng)納印花稅額=租賃合同金額×0.1%

　　注②：印花稅由合同當(dāng)事人分別計(jì)算繳納。

　　注③：印花稅計(jì)稅依據(jù)乃是合同金額。若合同單列增值稅額，則增值稅額不作為計(jì)稅依據(jù);若合同未單列增值稅額，則一并按照合同(含稅)金額計(jì)算印花稅。

　　四、房產(chǎn)稅

　　對于房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)稅從租計(jì)征，稅率為12%。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅額=(含增值稅)租金收入&pide;(1+5%)×12%

　　注④：如果符合稅法規(guī)定條件，而依法享受免征增值稅優(yōu)惠，則房產(chǎn)稅及以下個(gè)人所得稅計(jì)算時(shí)，不能扣減增值稅了。

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅因經(jīng)營活動(dòng)(比如本文出租非住房)而產(chǎn)生納稅義務(wù)，但其稅額與租金收入無關(guān)。

　　應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=占地面積×單位稅額

　　注⑤：單位稅額各地按照規(guī)定幅度自行確定。

　　注⑥：城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)稅(規(guī)定的單位稅額是指年度稅額)，分期繳納。

　　注⑦：若為樓房，則占地面積應(yīng)按出租部分建筑面積占總建筑面積之比例分?jǐn)傆?jì)算。

　　六、個(gè)人所得稅

　　適用“財(cái)產(chǎn)租賃所得”。

　　(一)應(yīng)納稅所得額

　　以不含(增值)稅租金收入，依次減除以下四項(xiàng)：

　　1、出租過程中依法繳納的增值稅之外其他稅費(fèi)。

　　比如上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、地方水利建設(shè)基金、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　注⑧：不是不允許扣除增值稅，是增值稅已經(jīng)從含稅收入里剝離，此處計(jì)算起點(diǎn)已經(jīng)是不含增值稅收入，當(dāng)然不能重復(fù)扣除;也就是說，不是不扣，是不能扣兩遍。

　　2、向房屋產(chǎn)權(quán)所有人支付的(含稅)租金。

　　注⑨：此處當(dāng)然含增值稅。因?yàn)橐粍t增值稅乃是上一環(huán)節(jié)出租方納稅義務(wù);對于支付方來講，只是租金。二則本環(huán)節(jié)個(gè)人向上一環(huán)節(jié)支付租金所含增值稅，本環(huán)節(jié)個(gè)人也無法抵扣。

　　3、修繕費(fèi)用

　　限額內(nèi)扣除、且須實(shí)際發(fā)生，即實(shí)際發(fā)生且每月扣除金額不超過800元，二者就低確定。

　　4、法定減除費(fèi)用

　　(1)以不含增值稅租金收入減除上面所列3項(xiàng)之后的余額(即：不含增值稅收入-增值稅之外其他稅費(fèi)-向出租方支付租金-修繕費(fèi)，下同)，如果沒有超過4000元，則扣除法定費(fèi)用800元。

　　(2)如果上述“余額”超過了4000元，則扣除“余額×20%”。

　　(二)稅率：百分之二十

　　(三)應(yīng)納個(gè)人所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%

　　來源：草木財(cái)稅 作者：于小強(qiáng)

2019年其他個(gè)人（自然人）出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納幾種稅？

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　　住房類計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。非住房類依據(jù)為不含稅的租金收入，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　自然人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩怀^10萬元的，可以享受小規(guī)模納稅人免稅政策。

　　按固定期限納稅的小規(guī)模納稅人及出租不動(dòng)產(chǎn)的自然人2019年1月1日及以后收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)、并開具**的，可享受月銷售額10萬元（季銷售額30萬元）的起征點(diǎn)。例如，以上納稅人在2019年5月取得租金收入60萬元，租賃起止時(shí)間為2018年6月至2019年5月，分?jǐn)偤笤伦饨鹗杖霝?萬元，不超過10萬元，2018年6月至2019年5月均免征增值稅。

　?。?、城市維護(hù)建設(shè)稅：

　　計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際繳納的增值稅稅額，稅率為7%（市區(qū)）、5%（縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）或1%（其他）。在此基礎(chǔ)上，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護(hù)建設(shè)稅。（閩財(cái)稅[2019]5號）

　　城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與增值稅有關(guān)規(guī)定一致。

　?。?、教育費(fèi)附加和地方教育附加：

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)***性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅[2016]12號）規(guī)定，月租金小于10萬元的繳費(fèi)義務(wù)人免征教育費(fèi)附加和地方教育附加。

　　教育費(fèi)附加、地方教育附加的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與增值稅有關(guān)規(guī)定一致。

　?。?、房產(chǎn)稅：

　　計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入，住房類稅率為4%，非住房類稅率為12%。(財(cái)稅[2008]24號）在此基礎(chǔ)上，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產(chǎn)稅。（閩財(cái)稅[2019]5號）

　　出租不動(dòng)產(chǎn)代開增值稅**應(yīng)征房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比照增值稅執(zhí)行。

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　　住房類免征土地使用稅，非住房類按實(shí)征收土地使用稅。

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號）規(guī)定，對個(gè)人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　?。?、個(gè)人所得稅（稅目為財(cái)產(chǎn)租賃所得）

　?。?）據(jù)實(shí)征收：

　　A、每月租金收入不超過4000元：應(yīng)納稅額＝【不含稅的租金收入－財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)－出租房屋實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（限800元）-800元（費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)）】*稅率(注：住房類個(gè)稅稅率10%,非住房類個(gè)稅稅率20%)；

　　B、每月租金收入超過4000元：應(yīng)納稅額＝【不含增值稅的租金收入－財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)－出租房屋實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（限800元）】×（1-20%）*稅率(注：住房類個(gè)稅稅率10%,非住房類個(gè)稅稅率20%)（《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例、國稅函[2009]639號、財(cái)稅[2008]24號）

　　C、轉(zhuǎn)租每月租金收入不超過4000元：應(yīng)納稅額＝【轉(zhuǎn)租租金-財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)-向出租方支付的租金-由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（每月800元為限）-800元（費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)）】*稅率(注：住房類個(gè)稅稅率10%,非住房類個(gè)稅稅率20%)

　　D、轉(zhuǎn)租每月租金收入超過4000元：應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)租租金-財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)-向出租方支付的租金-由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（每月800元為限））*（1-20%）*稅率(注：住房類個(gè)稅稅率10%,非住房類個(gè)稅稅率20%)。

　　（2）核定征收

　　對個(gè)人出租房屋成本無法準(zhǔn)確核算的，可參照財(cái)稅[2000]91號文，暫按5%應(yīng)稅所得率核定征收個(gè)人所得稅。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。

　　但各地各有不同，具體個(gè)人所得稅征收率還得咨詢當(dāng)?shù)囟惥帧?/p>

　　①北京：計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，征收率為0.5%。

　?、谏虾＃河?jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，征收率為1.5%。

　　③福州、平潭：計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，征收率為1%。

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　　來源：稅政解析與策略 作者：謝華峰