房產(chǎn)稅籌劃小技巧

近期，見了幾個房地產(chǎn)客戶，在一起商談合作事宜的過程中，發(fā)現(xiàn)大家都普遍存在著一個共性問題：房產(chǎn)項目開發(fā)到最后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當中，導致企業(yè)無法回籠資金，并且在自持的過程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對房企形成了很大的資金壓力。那么對于房企來說如何盤活資產(chǎn)?如何在盤活資產(chǎn)的過程中實現(xiàn)稅負最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產(chǎn)盤活需要結(jié)合各企業(yè)實際情況去設計方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產(chǎn)稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。

房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價計征，自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納;二、從租計征，出租房產(chǎn)按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對產(chǎn)權所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點就實務中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況提出一些籌劃方法。

1、將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產(chǎn)價值為1億元，按照從價計征原則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅96萬元(10000*80%*1.2%=96萬)。如果A公司把10000萬商業(yè)整體打包出租給關聯(lián)物業(yè)公司B，年租金按照100萬計算，則A公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅84萬(96-12=84萬)。

2、通過轉(zhuǎn)租方式降低計稅基礎

假設A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(160*12%=19.2萬)。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬一年的價格進行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，A公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(19.2-12=7.2萬)。

3、拆分房租金額

將房租金額拆分成：房租+服務費，分別開具**，可以達到降低房產(chǎn)稅稅基的目的，同時如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。

4、合同免租期的約定

假設A公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給B公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅13.2萬(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬)。如果將免租合同條款修改為靠前年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元(90*12%=10.8萬)。“去免租期”方式下，房產(chǎn)稅可以少交2.4萬(13.2-10.8=2.4萬)。

總結(jié)：以上四種方式下，不論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持—出租)、還是轉(zhuǎn)換出租方式(直租—直租+轉(zhuǎn)租)、抑或者進一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務費)、在租賃合同中做“去免租期”約定設計……在實務操作過程中，均需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!

一起房產(chǎn)稅籌劃案例

轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)與風景區(qū)度假村是關聯(lián)企業(yè)，該企業(yè)購置了一塊地，共花費2000萬元（包括地價）興建了一賓館，毛坯房以年租金100萬元租賃給度假村，租賃期為5年，度假村花費了5000萬元進行了裝修，裝修成一五星級酒店。怎樣征收房產(chǎn)稅？

這是一個比較典型的房產(chǎn)稅籌劃案例，出租房的租金明顯偏低，卻似乎有合理理由，因此少繳了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對租賃期短的租入房產(chǎn)，進行大投入裝修，出租房收取少量租金少繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，租入房裝修費可以進“長期待攤費用”稅前扣除，不失為一個成功的籌劃。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。其中，房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算，納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。對于租入新房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法有關精神，如由承租人承擔有關裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。因此，出租的房屋收回時，承租方的裝修費用并不計入原值。本案中，該企業(yè)收回房產(chǎn)時，房產(chǎn)原值依然為2000萬元。

對于本案中的情況，沒查到總局專門的規(guī)定，深圳市稅務局有個通知《深圳市稅務局關于房產(chǎn)稅若干政策問題的通知》 （87）年深稅政三字第109號，第七條規(guī)定關于承租人按出租方要求對租入的房屋進行維修其費用是否并入租金計征房產(chǎn)稅的問題規(guī)定：承租人按出租方的要求對租入的房屋進行改造、維修、裝修，其費用屬租金的組成部份，應并入租金由出租方繳納房產(chǎn)稅。這條規(guī)定出臺已經(jīng)20多年了，沒見深圳地稅宣告失效，規(guī)定對此類籌劃確是個狠招，可是要確認承租人按出租方的要求對租入的房屋進行改造、維修、裝修，是個難點，完全還是部分要求？難以確認，而且此規(guī)定沒有普遍效力。

從目前的政策規(guī)定，我們只能按照年租金100萬元從租征收房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，希望今后有相應的應對之策。因為該企業(yè)和度假村是關聯(lián)企業(yè)，適用“特別納稅條款”進行收入調(diào)整，調(diào)整該企業(yè)的應納稅所得額也許是個破解之道。

來源：稅 屋 作者：文火道