項目公共配套設施稅前扣除的四大標準

　　房地產(chǎn)項目公共配套設施作為成本的重要組成部分，如何稅前扣除?能否稅前扣除?將對整個項目稅負產(chǎn)生重要影響。作為企業(yè)財務，應該從以下四個方面關注扣除的判斷標準：

　　01、公共配套設施必須是紅線內(nèi)的建筑物

　　項目范圍內(nèi)的才能夠叫做公共配套設施，如會所、幼兒園、物業(yè)用房、小學等。紅線外的建筑物不屬于項目范疇，自然不能計入公共配套設施，但紅線外的支出是否一定不能扣除?這要看具體情況才能確定，實務中常常會常出現(xiàn)特殊勾地條件，如取得土地必須配建學校，如果學校在紅線內(nèi)，自然是作為項目組成部分的公共配套扣除，如果是不在紅線內(nèi)，就應該屬于特殊土地成本，而非公共配套設施。

　　02、公共配套設施在結構上相對獨立

　　無論是會所、幼兒園還是物業(yè)用房，這些公共配套設施都有一個共同特點，就是結構上相對獨立，如果不是獨立的空間，而是依附于別的空間，如在地下室內(nèi)設置的配電室等，就不是單獨的公共配套設施，而應劃入對應的獨立空間，如人防或地下室。

　　這種獨立還有一個重要的作用，就是對應的成本可以被單獨歸集，這決定了公共配套設施要作為一個過渡性成本對象先單獨歸集核算成本，最后再做二次分攤，將公共配套設施成本攤?cè)肫渌墒勖娣e。

　　03、公共配套設施的非營利性特點

　　公共配套設施的定義決定了它一定是非營利性，不能夠有收入，因為是為所有住戶服務，因此應將成本計入所有可售面積。實務中常常有企業(yè)在這個問題上犯錯，導致出現(xiàn)巨大涉稅風險。

　　第一種風險：將公共配套設施對外銷售;

　　公共配套設施不屬于可售面積，也不能對外銷售，但實務中總是有開發(fā)商將其對外轉(zhuǎn)讓，尤其是地下車位，既然不能獨立網(wǎng)簽，那就簽署《車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓與土地等長的永久使用權。這種操作應被視為轉(zhuǎn)讓商品房，正參照銷售繳納各種稅費。

　　第二種風險：將公共配套設施對外出租、承包經(jīng)營;

　　對外出租或承包經(jīng)營依然屬于利用設施獲取利潤，違背了非營利性特點，將原本屬于政府或者業(yè)主的利益竊為己有，那么自然也不允許稅前扣除這部分成本。

　　第三種風險：將公共配套設施自己公司占據(jù)使用

　　這雖然看起來沒有直接利益對價，但本質(zhì)上屬于無償使用，依然應歸屬于私下改變公共配套設施性質(zhì)的行為，不允許稅前扣除對應成本。

　　04、公共配套設施的產(chǎn)權歸屬

　　按照稅法規(guī)定，公共配套設施的未來產(chǎn)權歸屬有兩個方向：

　　1、產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有

　　這種公共配套設施的典型代表有會所、物業(yè)用房、車位等，正常情況應移交業(yè)主委員會;如業(yè)主委員會暫未成立，也應有變通的處理，各地對這個問題意見不一，有的地方認為應移交當?shù)鼐游瘯械牡胤秸J為應在報紙上打公告，還有的地方認為應在合同中注明，如果當?shù)卣羞@樣的規(guī)定，應該按照規(guī)定處理，如果沒有規(guī)定，至少應該移交物業(yè)公司代管。

　　2、無償移交政府或相關職能部門

　　這種公共配套設施的代表是幼兒園、學校、社區(qū)辦公房等，如果移交應取得政府的移交手續(xù);但需要關注人防設施的特殊性，中國的人防設施依據(jù)《人民防空法》規(guī)定，誰投資，誰使用，那么實務中的人防設施完工后并不是移交手續(xù)，而是獨特的驗收手續(xù)，我認為這依然應被理解為一種特殊的移交，稅務機關也不能以此為理由拒絕人防成本作為公共配套設施扣除。

　　來源：李舟財稅圈 作者：李舟

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房地產(chǎn)企業(yè)項目內(nèi)公共配套設施費預提的賬務處理

　　在房地產(chǎn)領域，所謂的“公共配套設施費”是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。在計算完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅時，對于未竣工或未建造的，且在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設施支出，可以按預算造價合理預提建造費用。這些預提的公共配套設施費用再按照已售開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積法分配預提的公共配套設施費。有關詳細的賬務處理分析如下。

　?。ㄒ唬╊A提公共配套設施費必須具備的三個條件。

　　根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（五）項和第三十條第（二）項的規(guī)定，預提公共配套設施費必須具備以下三個條件：

　　第一個條件：可以預提的公共配套設施費，僅限于開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。如果是項目內(nèi)發(fā)生的營利性或者產(chǎn)權歸企業(yè)所有、或未明確產(chǎn)權歸屬的、或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的“公共配套設施”支出，則不可以進行預提。

　　第二個條件：項目內(nèi)可以預提公共配套設施費的公共配套設施仍未建造或仍未竣工。

　　第三個條件：項目內(nèi)可以預提公共配套設施費必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　?。ǘ┕才涮自O施費預提的方法：按預算造價法預提

　　根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條第二款的規(guī)定，符合以上三個條件的項目內(nèi)可以預提公共配套設施費的公共配套設施支出，可按預算造價合理預提建造費用。

　　（三）預提的公共配套設施費只適用企業(yè)所得稅而不適用土地增值稅。

　　根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目（紅線）內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出，可以按照預算造價合理預提的建造費用，只能適用于企業(yè)所得稅前進行扣除，而不能適用于土地增值稅稅前扣除。

　?。ㄋ模╊A提公共配套設施費的賬務處理.

　　對于非營利性公共配套設施與房子等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，房屋等開發(fā)產(chǎn)品已完成開發(fā)建設，已售或轉(zhuǎn)租，而該公共配套設施仍未全部完成的，可按該公共配套設施的預算成本或計劃成本，預提公共配套設施費，可按各開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積比列，將其計入房子等開發(fā)成本明細分類賬。具體的賬務處理如下：

　　1、預提公共配套設施費時的賬務處理

　　借：開發(fā)成本——具體成本對象——公共配套設施費

　　貸：應付賬款——預提費用（某某公共配套設施開發(fā)成本）

　　2、公共配套設施開發(fā)成本實際發(fā)生時的賬務處理

　　借：應付賬款——預提費用（某某公共配套設施開發(fā)成本）

　　貸：銀行存款/應付賬款——應付工程款

　　3、公共配套設施完工結算時的賬務處理

　　第一，當公共配套設施開發(fā)成本結算完畢，如果實際成本小于預提成本，按其差額進行賬務處理如下。

　　借：應付賬款——預提費用（某某公共配套設施開發(fā)成本）

　　貸：主營業(yè)務成本/開發(fā)產(chǎn)品

　　第二，公共配套設施開發(fā)成本結算完畢，如果實際成本大于預提成本，按其差額進行賬務處理如下。

　　借：主營業(yè)務成本//開發(fā)產(chǎn)品

　　貸記：銀行存款/應付賬款——應付工程款

　　案例分析

　　某房地產(chǎn)公司預提公共配套設施費的會計核算分析

　?。ㄒ唬┗厩闆r

　　河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目內(nèi)幼兒園設施開發(fā)成本應由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設施商店負擔。由于其他開發(fā)產(chǎn)品竣工時幼兒園仍未竣工，為了及時攤銷竣工產(chǎn)品成本，應先將幼兒園的建設成本預提記入完工產(chǎn)品的開發(fā)成本。假設各項開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積為：住宅14萬平方米、公寓10萬平方米、寫字樓5萬平方米、商鋪3萬平方米。假設幼兒園的開發(fā)成本為200萬元（不含稅金額）。請分析未竣工幼兒園開發(fā)成本預提的會計核算。

　?。ǘ┪纯⒐び變簣@開發(fā)成本預提的相關會計核算

　　1、計算各可售開發(fā)產(chǎn)品平攤預提幼兒園配套設施費

　　住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(萬元）

　　公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(萬元）

　　寫字樓=200×5/(14+10+5+3)=31.25(萬元）

　　商鋪=200×3/(14+10+5+3)=18.75(萬元）

　　2、預提幼兒園公共配套設施費時：

　　借：開發(fā)成本——住宅——公共配套設施費 875000

　　——公寓——公共配套設施費 625000

　　——寫字樓——公共配套設施費 312500

　　——商鋪——公共配套設施費 187500

　　貸：應付賬款——預提費用（幼兒園開發(fā)成本） 2000000

　　3、支付幼兒園公共配套設施建造費時：

　　借：應付賬款——預提費用（幼兒園開發(fā)成本） 2000000

　　貸：銀行存款/應付賬款 2000000

　　幼兒園完成完工決算后，如果實際成本小于預提成本時，應將（預提成本-實際成本）差額按上述平攤方式，將已平攤到各可售開發(fā)產(chǎn)品中的成本沖回。如果實際成本大于預提成本，應將（實際成本-預提成本）差額按上述平攤方式，分攤到各可售開發(fā)產(chǎn)品中。

　　2023年，一場從未謀面的新冠疫情隨風潛入華夏大地，打亂了我們曾有的生活方式，武漢城門深鎖，所有國人都閉門在家，但學習的腳步不會因為疫情就停滯不前，肖太壽博士用直播的方式，一如繼往激情幽默，深入淺出帶領大家遨游在財稅的大千世界。

　　來源：肖太壽財稅工作室 作者：肖太壽