房產(chǎn)稅中宗地容積率問題

【提問內(nèi)容】
企業(yè)2023年1月購買一宗40萬平方米的土地使用權(quán)用于建造倉庫，支付土地價(jià)款5000萬元，新建倉庫總建筑面積為10萬平方米，倉庫總造價(jià)為2500萬元，2023年12月完工并驗(yàn)收合格交付使用，則該倉庫的房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為（ ）。

【正確答案】
宗地容積率=總建筑物面積/總地面面積=10/40=0.25，宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。則該倉庫的房產(chǎn)稅計(jì)稅原值=2500+（2×5000×0.25）=5000萬元。

請問，這個(gè)題要是改一下倉庫建筑面積是25萬，宗地容積率超過0.5了，那么土地面積是按25萬計(jì)算還是40萬計(jì)算呢？這是建筑面積小于土地總面積的情況，還有一種情況是房地產(chǎn)企業(yè)有的樓層很高，建筑面積可能大于土地總面積，那這個(gè)面積應(yīng)以哪個(gè)來計(jì)算呢，請分別說明！
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【回復(fù)內(nèi)容】
依據(jù)您的描述，如果容積率超過0.5，則應(yīng)該把地價(jià)全部并入房產(chǎn)原值按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
按現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)原值按國家會計(jì)制度規(guī)定核算。20世紀(jì)90年代實(shí)行土地有償使用后，會計(jì)制度明確要對土地進(jìn)行價(jià)值核算：買地建房的，需要把有關(guān)地價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)；直接購買房地產(chǎn)的，按買價(jià)計(jì)入固定資產(chǎn)。

因此，一般而言，房屋原值中是包含地價(jià)的。2007年開始實(shí)施的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)可將土地單獨(dú)進(jìn)行會計(jì)核算，據(jù)此，地價(jià)就不再計(jì)入房產(chǎn)原值，這使得適用不同會計(jì)制度的企業(yè)，由于會計(jì)處理不同，有的要將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，有的則不需計(jì)入，從而在納稅人之間產(chǎn)生了稅負(fù)不公。

更為嚴(yán)重的是，近年來還出現(xiàn)了為少繳房產(chǎn)稅將已計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)剝離出來的情形。為維護(hù)稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進(jìn)行明確。

地隨房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的“房地一致”原則，應(yīng)將房產(chǎn)用地的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。這既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進(jìn)節(jié)約集約用地，同時(shí)，也符合下一步房地產(chǎn)稅改革的方向。由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)“原值”，為保持房、地價(jià)值計(jì)量口徑的一致，計(jì)入房產(chǎn)原值的土地也應(yīng)是“原值”，為此，規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)是指為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
考慮到將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉儲、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，可能稅負(fù)增加較多，對這類“大地小房”的情況需給予一定照顧，允許其只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅。

關(guān)于大地小房的界定標(biāo)準(zhǔn)問題，經(jīng)過實(shí)地調(diào)研部分企業(yè)，并參考了國土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)[2008]24號），最終將宗地容積率0.5（工業(yè)用地最低容積率）作為界定“大地小房”的標(biāo)準(zhǔn)。宗地容積率低于0.5的屬于“大地小房”，可僅將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)入的土地面積按應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算。

這里有兩個(gè)概念：宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。

例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計(jì)算可知該宗地容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。

再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬元，通過計(jì)算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

【提問內(nèi)容】 老師,我想問一下:如果一般工業(yè)企業(yè)取得一整塊宗地1800萬,宗地總面積是4000平方米,政府規(guī)劃的容積率范圍是0.8~2.0
2023年建成并投入使用廠房建筑面積1000萬平方米,
2023年建成并投入使用的廠房建筑面積是2000萬平方米,
該企業(yè)2023年的容積率是0.25,小于0.5,請問2023年計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)嗎?還是將土地價(jià)格全部納入房產(chǎn)原值?
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【回復(fù)內(nèi)容】
2023年計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。