房貸計算器最新2019下載(2021年提前還款計算器)

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房貸利率“換錨”該怎么計算轉換后利率會上漲嗎

1、房貸利率換“錨”如何計算？

從3月1日開始，存量浮動利率房貸的定價基準要換成LPR，也就是定價基準換錨，在這之前的房貸計算公式是這樣的：房貸執(zhí)行利率=貸款基準利率*（1±浮動比例）；從公式當中也可以看得出來我們房貸的執(zhí)行利率是由貸款基準利率和浮動比例兩者決定的，而浮動比例是永遠不變的，但是貸款基準利率是可能會調整的，上一次調整是在2015年，距今已經將近5年的時間了，5年期以上的貸款基準利率定格在了4.9%。

而現(xiàn)在以LPR為錨的房貸利率計算公式是這樣的：房貸執(zhí)行利率=LPR+點數(shù)，在這種計算公式中最關鍵的是LPR和“點數(shù)”，而其中的“點數(shù)”一旦確定之后就是固定的，但是LPR是可以變動的。這是一個加法的計算公式，而從前的是一個乘法的計算公式。在兩種計算方式轉換的時候，關鍵是要確定“點數(shù)”，而在這個轉換過程中，LPR取值是2019年12月份的數(shù)值：4.8%，所以，點數(shù)就等于：你當前的房貸執(zhí)行利率-4.8%，比如你現(xiàn)在的房貸利率是5%，那么你的點數(shù)就是0.2%。

你往后的房貸利率就是：LPR+0.2%，其中的LPR是每個月的20日都會更新一次，而你可以選擇在一個周期進行重新計算房貸利率，這個周期最短是1年，比如你選擇的周期就是1年，你在3月1日完成了轉換，而且你選擇重新計算的時間是每年的4月1日，那么到2020年的4月1日，你的房貸利率就會按照最新的LPR加上點數(shù)，得到的結果就是你最新的房貸利率，使用一年后你再重新計算一次，如此反復，直到合同結束。

2、未來的房貸利率是漲是跌？

其實整個轉換過程是比較簡單的，大家糾結和擔心的地方在于不知道未來LPR是漲還是跌，這個才是爭論的焦點，如果知道以后的走勢，那么相信每個讀者都是可以很快就做出決策的。

那么未來的房貸利率是漲還是跌？筆者認為是跌的趨勢，原因有這么幾個：

原因1：短期內受疫情影響，經濟下行壓力加大，這個時候降息是穩(wěn)定經濟的合適舉措，況且在2月20日公布的LPR數(shù)據(jù)已經在跌了，雖然是微跌，但是也跌了，如果從去年8月份以來看的話，5年期的LPR已經下調過兩次了，1年期的LPR下調次數(shù)就更多了。

原因2：去年全球央行主導降息，而今年受疫情影響，全年再次降息的概率大大增加，在外圍都降息的情況下，我們隨著降息的可能性也不小。

原因3：以前我們老說通貨膨脹率高，那個時候我們的M2的增長速度是兩位數(shù)數(shù)、甚至個別時段快30%，但是現(xiàn)在M2增速已經連續(xù)3年維持在8%的水平，這個就從貨幣供應上控制了貨幣的增長。所以，利率也不太可能因為通貨膨脹而上漲。

原因4：中國經濟增速從10%以上下降到了8%，再降到了6%，未來可能進一步降到5%，經濟增速在下滑，那么會帶動整個社會的投資回報率的降低，這個就導致社會能夠承受的資金成本（利息）是在降低的，從這個意義上講，LPR沒有比以前高的道理。

所以，筆者總體來看，認為未來的LPR是下降趨勢的，這個僅僅是個人看法。

為什么房貸計算器算的和銀行的不一樣

房貸的還款方式一般有兩種：等額本息和等額本金。

一般情況下，網上所流傳的房貸計算器屬于非銀行專業(yè)人士編寫，僅僅是基于等額本息或者等額本金的基礎算法去編寫的，可能與很多互聯(lián)網金融平臺的算法差不多，以月為一期進行核算每期的還款本金和利息。

由于銀行核心系統(tǒng)在進行利息核算的時候，必須按日計息計提，所以必須以日為單位，所以其等額本息根據(jù)特殊情況的處理方式不同，也會存在差異；

特殊情況包括：每月天數(shù)的約定，2月分28天/29天，閏月，日利率計算是按照年利率除以360天還365天來計算等等。

按照每種特殊情況處理邏輯的不同，實際上等額本息和等額本金在銀行系統(tǒng)內也會劃分為各種不同的算法，以等額本息為例：如果每月按照實際天數(shù)計算利息，屬于一種act算法；如果將每月按照30天來進行處理，屬于30E算法；

而房貸計算器則完全按照以月或者以期為單位進行核算，簡單粗暴的把每年按照12期來核算，這樣則完全不會考慮到上述各種特殊情況，勢必會造成銀行計算出來的每月房貸還款金額與房貸計算器的所算出來肯定多多少少都會存在差異，所以一般銀行與你簽訂房貸協(xié)議的時候，都會有類似于這樣的一句話：具體還款金額以金額計算的為準。

2021年提前還款計算器

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提前還款房貸計算器可以清楚地看到自己的還款信息，可以對剩余還款進行計算，然后選擇合適的還貸方案，還有還款時間、還款賬單，可以讓你的還款計劃一覽無余，非常清晰。

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