內(nèi)地稅字[2014]159號(hào) 內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知[全文失效]

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知[全文失效]

內(nèi)地稅字[2014]159號(hào)2014-11-05

稅屋提示——依據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2015年第15號(hào) 內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于公布稅收規(guī)范性文件清理結(jié)果的公告，自2019年11月4日起，本法規(guī)全文失效。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。待企業(yè)達(dá)到清算條件后，應(yīng)采取查賬清算和核定征收清算兩種方式進(jìn)行。

對(duì)納稅人符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第九條規(guī)定的，須在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)并辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第十條規(guī)定的，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)；對(duì)于符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第三十四條核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)第四條的規(guī)定。

二、關(guān)于土地增值稅清算單位的確定

土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。如果企業(yè)的分期與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不一致的，以企業(yè)的分期項(xiàng)目為清算單位。

清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類(lèi)型分類(lèi)，實(shí)行查賬清算或核定征收清算土地增值稅。

三、關(guān)于地下車(chē)庫(kù)（位）清算處理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的可售地下車(chē)庫(kù)（位），已取得房產(chǎn)證和土地使用證的，按照非住宅類(lèi)型房地產(chǎn)清算。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按***規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車(chē)庫(kù)（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給***的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門(mén)公證或在房地產(chǎn)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù)），其成本、費(fèi)用可以扣除。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不可售地下車(chē)庫(kù)（位）的，不征收土地增值稅，同時(shí)相應(yīng)的成本費(fèi)用也不予扣除。

四、關(guān)于土地成本計(jì)算分?jǐn)偡椒?/strong>

對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。但?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類(lèi)型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類(lèi)型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除

單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高

六、關(guān)于建安成本未取得**的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)期內(nèi)未能取得建筑業(yè)**或施工單位建筑業(yè)完稅憑證的，主管地稅機(jī)關(guān)可責(zé)令限期內(nèi)提供合法有效憑證，對(duì)限期內(nèi)仍然不能提供合法有效憑證的，主管地稅機(jī)關(guān)可采取核定征收清算土地增值稅。

七、關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。