關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策解釋和相關(guān)要求

??? 一、政策規(guī)定
　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定：按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　《轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（蘇財稅[2011]3號）第二條規(guī)定：按照《通知》規(guī)定，對宗地容積率低于0.5的，其計入房產(chǎn)原值的地價按以下公式計算：

　　計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價

　　二、政策執(zhí)行說明
　　1、納稅人有多處地塊的，應(yīng)分別計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　2、納稅人在同一地塊上分期進行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，則按完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價；如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　3、納稅人有出租房屋的，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　舉例：
　　某納稅人有A、B、C三處地塊，A地塊面積為15000平方米、土地單價為150元/平方米、土地總價為225萬元；B地塊面積為10000平方米、土地單價為200元/平方米、土地總價為200萬元；C地塊面積為8000平方米、土地單價為300元/平方米、土地總價為240萬元。
　　①A地塊已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為9000平方米，全部自用。

　　A地塊容積率=9000/15000=0.60，則計入房產(chǎn)原值的地價應(yīng)為A地塊的土地總價225萬元。

　　②B地塊已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。

　　B地塊容積率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1：4，因此計入房產(chǎn)原值的地價應(yīng)為（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40萬元。

　?、跜地塊分四期開發(fā)建設(shè)，總規(guī)劃建筑面積為8200平方米，其中一期占地面積5000平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為6000平方米；二期占地1500平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為600平方米；三期占地1000平方米，規(guī)劃建筑面積為1200平方米，在建；四期占地500平方米，規(guī)劃建筑面積為400平方米，尚未開工建設(shè)。

　　C地塊容積率=8200/8000=1.025，則計入房產(chǎn)原值的地價應(yīng)為240萬元÷8200平方米×（6000平方米+600平方米）=193.17萬元。

　?、蹸地塊分四期開發(fā)建設(shè)，其中一期占地面積5000平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為6000平方米；二期占地1500平方米，已完成開發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為600平方米；三期占地1000平方米，規(guī)劃建筑面積為1200平方米，在建；四期占地500平方米，尚未規(guī)劃。

　　因不能確定C地塊總的容積率，故應(yīng)分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　C地塊一期容積率=6000/5000=1.20，則計入房產(chǎn)原值的地價應(yīng)為C地塊一期占用土地的總價款，即5000平方米×300元/平方米=150萬元。

　　C地塊二期容積率=600/1500=0.40，則計入房產(chǎn)原值的地價應(yīng)為2×600平方米×300元/平方米=36萬元。

　　C地塊三期尚未完工，其對應(yīng)的土地價款不計入房產(chǎn)原值。

　　C地塊四期尚未規(guī)劃，其對應(yīng)的土地價款不計入房產(chǎn)原值。