土地增值稅清算案例

　　如何做清算

　　用4個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括，就是關(guān)鍵人、關(guān)鍵事項(xiàng)、關(guān)鍵路徑和關(guān)鍵抓手。

　　靠前，關(guān)鍵人。細(xì)分為7個(gè)組成部分，從關(guān)系粘度和重視程度上要面面俱到、密切跟進(jìn)，比如和乙方單位高效的配合，保證未付款**取票率95%以上，最大化將總成本計(jì)入清算范圍，降低稅負(fù)。

　　第二，關(guān)鍵事項(xiàng)。根據(jù)項(xiàng)目情況找準(zhǔn)側(cè)重難點(diǎn)，在人員和清算時(shí)間有限的前提下，明確各部分預(yù)計(jì)需要花費(fèi)的時(shí)間和精力值，有利于高效排布人員和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如在普宅和非普的成本分?jǐn)側(cè)绾畏謹(jǐn)傋顑?yōu)、回遷房收入成本如何確認(rèn)、未售貨值如何處理等等方案對(duì)比上投入更多精力。

　　第三，關(guān)鍵路徑。這個(gè)部分由12個(gè)節(jié)點(diǎn)組成，具體如下圖所示：

　　第四，關(guān)鍵抓手。建立工具來(lái)前置項(xiàng)目梳理，將收入、成本、面積、配套移交等所有與清算相關(guān)的數(shù)據(jù)內(nèi)化為可動(dòng)態(tài)觀測(cè)推演最優(yōu)方案的一套表，即“土增清算全套表”，包括項(xiàng)目總圖、方案對(duì)比分析表、方案測(cè)算表、收入分析表、成本分析表、**核對(duì)表、面積分析表、未售面積及貨值等等，并與事務(wù)所的數(shù)據(jù)及方案進(jìn)行相互核驗(yàn)，細(xì)節(jié)上做到心中有數(shù)。

　　遇到困難

　　一般會(huì)遇到5大問(wèn)題，首先就是資料問(wèn)題，因?yàn)轫?xiàng)目一旦到了清算階段都是經(jīng)歷了至少3年的周期，中間會(huì)經(jīng)歷人員變更和資料保管方式變化等，所以從銷售合同到成本結(jié)算單再到憑證及實(shí)測(cè)報(bào)告等，都需要花費(fèi)大量時(shí)間查找和比對(duì)最終版。

　　還能做什么

　　我們還能做的就是6大目標(biāo)，清算時(shí)賬面收入成本需要跟實(shí)際情況核對(duì)，所以精細(xì)化的核算可以節(jié)省很多核對(duì)時(shí)間，同時(shí)資料的完整性和準(zhǔn)確及時(shí)提供也是節(jié)點(diǎn)的保障。同時(shí)在清算前甚至是新項(xiàng)目剛拿到時(shí)就要做的提前籌劃和過(guò)程管控，等項(xiàng)目到了清算前再用上面關(guān)鍵抓手即土增清算全套表，那么清算結(jié)果將變得水到渠成，事半功半。

　　案例&條文解讀

　　案例1關(guān)于**，**右下角的備注可能會(huì)被忽略，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)（2016-11-10）關(guān)于**確認(rèn)問(wèn)題明確寫明**備注名稱和地址的，土增不允許扣除。

　　案例2關(guān)于開發(fā)建造費(fèi)扣除，從稅局角度通常認(rèn)定為費(fèi)用而非成本，需要提前準(zhǔn)備材料。

　　案例3關(guān)于人防移交，有些地區(qū)因?yàn)槿朔谰植唤邮諏?dǎo)致清算時(shí)無(wú)法取得移交證明，所以遇到這種情況試著取得人防未移交證明來(lái)與稅局溝通。

　　案例4關(guān)于合同問(wèn)題，紅線外和售樓處精裝修等是肯定不能進(jìn)入成本扣除的，所以在合同簽署時(shí)尤其是紅線外合同，注意不需要把紅線外幾個(gè)敏感字眼直接寫進(jìn)合同，導(dǎo)致清算時(shí)沒有溝通計(jì)入成本扣除的余地。

　　案例5是其他問(wèn)題，如政策性住房協(xié)議的簽署和未售貨值的及時(shí)處置等。

　　問(wèn)答環(huán)節(jié)

　　Q1：能說(shuō)說(shuō)不同合作方對(duì)于清算在風(fēng)險(xiǎn)和避稅角度如何傾向的？如果和我司出現(xiàn)差異，我們?nèi)绾谓鉀Q？

　　A1：合作方財(cái)務(wù)一般情況下也是傾向于風(fēng)險(xiǎn)較小、稅負(fù)相對(duì)較低但可能不是最低的方案，但他們有的時(shí)候也會(huì)提出能不能先提交一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大但稅負(fù)相對(duì)更小的方案上去，這個(gè)就需要跟合作方詳細(xì)說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)不可控的情況下提交的方案，如果方案在稅局過(guò)不去可能造成報(bào)告退回和拉鋸式溝通。

　　Q2：在目前的清算工作中，最耽誤時(shí)間你又覺得不創(chuàng)造價(jià)值的工作是什么？

　　A2：最耽誤時(shí)間的工作是資料的收集，比如項(xiàng)目基礎(chǔ)資料、成本結(jié)算單、配套移交證明等原始文件的查找，這些資料確實(shí)不是直接創(chuàng)造價(jià)值，但確實(shí)是清算要件，因?yàn)槿藛T交接頻繁和保存方式等原因可能要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間去收集，而且可能還收集不到。

　　Q3：您認(rèn)為日常土增管理中，最重要的一個(gè)管理事項(xiàng)是什么？該怎么細(xì)化呢？

　　A3：在日常清算的管理中最重要的一個(gè)管理事項(xiàng)是成本的管理。因?yàn)橥猎銮逅阒惺杖牒兔娣e是相對(duì)比較容易梳理核實(shí)的。但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核實(shí)，花費(fèi)的時(shí)間會(huì)非常多。所以平時(shí)的成本管理就顯得尤為重要，那么怎么進(jìn)行平時(shí)的管理呢，就需要像我說(shuō)的建立一個(gè)管理抓手，比如成本臺(tái)賬之類的，線上線下的都可以，清晰準(zhǔn)確的將發(fā)生的成本類別、結(jié)算、合同、**情況等放進(jìn)去，進(jìn)行監(jiān)控和分析，以便清算時(shí)隨時(shí)使用。

　　Q4：請(qǐng)問(wèn)您從一個(gè)財(cái)務(wù)整體負(fù)責(zé)人的角度看，感覺土增清算工作中最大的痛點(diǎn)是什么？給未來(lái)其他類似項(xiàng)目工作的一條最重要的建議是什么？

　　A4：最大的痛點(diǎn)為項(xiàng)目尤其是頭些年的項(xiàng)目，沒有完整準(zhǔn)確的收入成本面積等數(shù)據(jù)信息可以利用，清算快開始了急于著手集中時(shí)間和精力梳理，會(huì)計(jì)人員有限且沒有經(jīng)歷過(guò)土增稅清算的情況下梳理速度會(huì)比較慢，不利于快速推進(jìn)清算進(jìn)度和方案落地；最重要的建議就是要打好基礎(chǔ)、提前籌劃，比如項(xiàng)目資料的完整保存在清算階段尤其重要，必須提供的資料是清算的要件，否則方案都是虛的，方案提前籌劃才能在過(guò)程中有的放矢的進(jìn)行管控。

　　Q5：對(duì)于高毛利項(xiàng)目土增清算后造成所得稅虧損有沒有好的經(jīng)驗(yàn)和建議？

　　A5：好問(wèn)題。多種舉措，上為時(shí)機(jī)的把握，盡量將清算和結(jié)轉(zhuǎn)收入鏈接一起考慮；中為所得稅結(jié)算提前考慮，盡可能為土增預(yù)留空間；下為81號(hào)退稅，門道最多，要考慮收入、工作痛點(diǎn)和大環(huán)境變化。

　　Q6：土增稅精細(xì)化管理是全周期管理，成本管理是重中之重，前期動(dòng)態(tài)成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)分?jǐn)偛灰恢?、?dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確度問(wèn)題、合同簽訂導(dǎo)致成本剔除、**獲取等問(wèn)題會(huì)影響到土增稅退補(bǔ)，請(qǐng)問(wèn)成本精細(xì)化管理有沒有一些好的具體的管理經(jīng)驗(yàn)和跨部門溝通經(jīng)驗(yàn)分享一下？

　　A6：大家的問(wèn)題越來(lái)越深入了，我也分享下想法。分兩個(gè)層次說(shuō)，靠前個(gè)是跨部門管理中稅務(wù)的決策是什么。是指揮棒、是題眼的提出者。第二個(gè)是跨部門的聯(lián)動(dòng)。成本清查是個(gè)好機(jī)會(huì)，但是過(guò)去多限定在成本和核算，以后應(yīng)有稅務(wù)成本的概念，也參與到清查工作中。

　　Q7：請(qǐng)問(wèn)直接分?jǐn)偡ㄒ诤贤刑砑訔l款明確，或刪除紅線外等敏感字樣，如何能影響采購(gòu)?fù)略谇岸瞬僮鞔耸拢?/strong>

　　A7：敏感字眼的刪除依靠大家敏感的意識(shí)，日常的培訓(xùn)和項(xiàng)目信息交圈是必不可少的。比如到項(xiàng)目部給各職能同事進(jìn)行稅務(wù)相關(guān)培訓(xùn)，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，包括合同敏感問(wèn)題的處理。