招拍掛方式取得土地何時(shí)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?

　　案情簡(jiǎn)介

　　日前，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)某企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)于2011年6月通過(guò)招標(biāo)方式取得建設(shè)用地A地塊的土地使用權(quán)，合同當(dāng)月簽訂且未約定交付土地的時(shí)間。企業(yè)于2013年6月取得A地塊的土地使用證，并自2013年7月起開始申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)企業(yè)該行為，按規(guī)定補(bǔ)繳了自2011年7月至2013年6月的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　稅務(wù)分析

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

　　(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅;

　　(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào))規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　本案中，企業(yè)于2011年6月通過(guò)招標(biāo)方式取得了建設(shè)用地A地塊的土地使用權(quán)，合同當(dāng)月簽訂但未約定交付土地時(shí)間，因此，企業(yè)應(yīng)自合同簽訂的次月(2011年7月)起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而非取得土地證的次月(2013年7月)起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。針對(duì)該情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳了自2011年7月至2013年6月的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　來(lái)源：江蘇地稅

74號(hào)公告明確土地“招拍掛”城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時(shí)間

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告》（總局公告2014年第74號(hào)）明確，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

記者向地稅部門了解到：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條靠前款規(guī)定：

新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅。這是基于上世紀(jì)八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的規(guī)定，隨著我國(guó)土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步規(guī)范，目前土地出讓的主要方式是：由地方土地儲(chǔ)備中心征用土地，經(jīng)過(guò)前期開發(fā)，然后以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。

此外，依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

目前，地方土地儲(chǔ)備中心征用耕地后，對(duì)應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲(chǔ)備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的一部分，體現(xiàn)在“招拍掛”的價(jià)格當(dāng)中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。對(duì)后一種情形，需要進(jìn)一步明確納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的政策適用問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）有關(guān)規(guī)定，未利用的土地出讓前，應(yīng)當(dāng)完成必要的前期開發(fā)，經(jīng)過(guò)前期開發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民***國(guó)土資源部門統(tǒng)一組織出讓。

所以，通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地都是建設(shè)用地，不屬于直接取得耕地，無(wú)論耕地占用稅以何種方式繳納，都應(yīng)當(dāng)適用以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的政策規(guī)定。

因此，本次公告明確：

通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人均應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

來(lái)源：信息時(shí)報(bào) 作者：葉靜 余慧萍 陸曉紅