房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在多種經(jīng)營(yíng)模式，由于影響因素較多，會(huì)有多種增值稅的特殊情況的處理，本文就最簡(jiǎn)單的、也是最核心的房地產(chǎn)增值稅核算內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明：?　　一、預(yù)售款增值稅核算的處理?　　預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。?　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)必須滿(mǎn)足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷(xiāo)售房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入。?　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)正式銷(xiāo)售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷(xiāo)售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶(hù)處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。?　　例1：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)D房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目按一般計(jì)稅方法計(jì)算，使用稅率11％。2016年10月20日，收到客戶(hù)B交付的預(yù)售款33.3萬(wàn)元?　　1、收到預(yù)售款時(shí)：?　　借：銀行存款33.3萬(wàn)元?　　貸：預(yù)收賬款——客戶(hù)B33.3萬(wàn)元?　　2、11月份增值稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報(bào)時(shí)，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3％，預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11％）。對(duì)于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點(diǎn)，建議按以下方法核算：?　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——已交稅金（預(yù)售款）0.9萬(wàn)元?　　貸：銀行存款0.9萬(wàn)元?　　這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個(gè)別地方受地方***的影響，采用5％的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，這是嚴(yán)重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯(cuò)誤。?　　此處預(yù)繳的稅金，也可以另外設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”科目來(lái)核算。?　　二、取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算?　　房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。?　　例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用**，注明工程款10萬(wàn)元，稅額0.3萬(wàn)元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：?　　借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目10萬(wàn)元?　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額（3％稅率）0.3萬(wàn)元?　　貸：銀行存款10.3萬(wàn)元?　　只要是拿到了增值稅專(zhuān)用**，并符合抵扣范圍的規(guī)定，就可以抵扣。不管拿到的**稅率是3%、6%、11%或17%等。?　　三、正式交房銷(xiāo)售時(shí)增值稅的核算?　　根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷(xiāo)售時(shí)，其增值稅的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。?　　例3：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年11月23日，向客戶(hù)E（個(gè)人）正式交房，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，并開(kāi)具該房產(chǎn)的正式銷(xiāo)售的增值稅普通**，顯示銷(xiāo)售額100萬(wàn)元，稅額11萬(wàn)元?？蛻?hù)E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬(wàn)元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬(wàn)元。則增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額核算為：?　　借：銀行存款61萬(wàn)元?　　預(yù)收賬款——客戶(hù)E50萬(wàn)元?　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（A項(xiàng)目）100萬(wàn)元?　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷(xiāo)項(xiàng)稅額（11％稅率）11萬(wàn)元?　　四、當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算?　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：?　　當(dāng)期應(yīng)繳增值稅＝正式交房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的銷(xiāo)項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。?　　1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算?　　例4：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬(wàn)元，需要繳納。則增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額核算為：?　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅10萬(wàn)元?　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法10萬(wàn)元?　　當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：?　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法10萬(wàn)元?　　貸：銀行存款10萬(wàn)元?　　2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算?　　例5：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬(wàn)元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬(wàn)元，尚余15萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：?　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法15萬(wàn)元?　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅15萬(wàn)元?　　如果設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”科目的話(huà)，此處是從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳稅金”科目轉(zhuǎn)入到“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法”科目。?　　五、友情提醒?　　1、對(duì)于選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算的項(xiàng)目，通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”核算。?　　2、“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留抵稅額”是用于原增值稅一般納稅人的掛賬留抵稅額的核算，不要與日常的增值稅留抵稅額混淆。也就是說(shuō)，這是過(guò)渡期的特殊科目，過(guò)渡期之后不再使用。?　　企業(yè)可以在“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”進(jìn)一步分設(shè)“一般計(jì)稅方法”和“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”明細(xì)。