營改增后銷售房地產(chǎn)不含稅收入怎么算

根據(jù)財稅[2016]36號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》和國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）。相應(yīng)的增值稅銷項稅額的計算公式為：銷項稅額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。

例: 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業(yè)銷售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1,110萬元，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為400萬元。則甲企業(yè)按照財稅[2016]36號文規(guī)定，銷售額=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元，增值稅銷項稅額=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36萬元?！　?/p>

根據(jù)財稅[2016]43號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定，營改增后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入?！　?/p>

對于不含稅收入，目前存在三種計算方法，下面以上述例子分別說明?！　?/p>

在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，則不含稅收入=1,110÷(1+11%)=1,000萬元。即不含稅收入=含稅收入÷（1+稅率），這是不含稅收入的靠前種計算方法。　　

同樣在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，增值銷項稅額為70.36萬元，則不含稅收入=1,110萬元-70.36萬元=1,039. 64萬元。即不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額，這是不含稅收入的第二種計算方法?！　?/p>

不含稅收入的第三種計算方法是在上述例子中，我們還看到的按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定計算的銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地款）÷（1+11%）=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元?！　?/p>

上述三種計算方法的不含稅收入各不相同，不同的不含稅收入計算的契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和所得稅結(jié)果也各不相同，甚至企業(yè)計算的收益指標(biāo)也各不相同。而正確的不含稅收入只有一個，那到底哪一個才是正確的呢？　　

如果您是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計，或者是財務(wù)總監(jiān)，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)的老板，不知道您對營改增后的不含稅收入選擇哪一種計算方法？不知道您對您的選擇結(jié)果是否存在疑惑？如果您還不知道應(yīng)該選擇哪一種計算方法，或者對您的選擇還存在疑惑，智慧源專業(yè)咨詢將給您提供最專業(yè)的解答。

作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司咨詢總監(jiān)