拆遷補償費的增值稅處理

　　問：按照財稅[2016]140號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

　　答：山西省12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

　　尊敬的納稅人(扣繳義務(wù)人、繳費人)您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

　　原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

　　依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅【專用**】，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

　　感謝您的咨詢!上述回復(fù)僅供參考，有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

來源：山西省稅務(wù)局

日期：2019-10-09

　　答：湖北稅務(wù)12366納稅服務(wù)熱線答復(fù)：您好!您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

　　原營業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號)文件靠前條規(guī)定，關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

　　依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)時應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。營改增后，我們認為該業(yè)務(wù)“以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用**，可以按照規(guī)定抵扣進項稅，不應(yīng)確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

　　上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系湖北稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機關(guān)。

　　祝您工作愉快!歡迎您再次咨詢。

來源：湖北省稅務(wù)局

日期：2019-10-08

　　答：您好!您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

　　根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(八)》規(guī)定：

　　十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

　　1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

　　2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：

　　組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

　　成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

　　公式中成本不包含土地成本。

　　感謝您的咨詢!上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系河北稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機關(guān)。

來源：河北省稅務(wù)局

日期：2019-10-09

　　1、國稅函[2007]768號國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)

　　2、財稅[2016]36號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[條款失效]

　　靠前條第(三)項

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向***部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　3、財稅[2016]140號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知

　　七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅[2016]36號)靠前條第(三)項第 10點中“向***部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向***部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

　　廣東省地方稅務(wù)局：

　　你局《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的請示》(粵地稅發(fā)[2007]125號)收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

　　一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

　　二、關(guān)于購買時間確定問題

　　被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補償住房時，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)文件的規(guī)定確定該住房的購買時間。