拆遷補償款，這些情形免稅

　　拆遷補償款的征稅和不征增值稅情形

　　一、問：納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？

　　答：納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。

　　納稅人享受土地使用權(quán)補償收入免征增值稅政策時，需要出具縣級（含）以上地方人民***收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民***出具的收回土地使用權(quán)文件以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民***同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。注意取得的建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入征收增值稅，沒明確可以適用免征條件的，即認為屬于應稅的理解，這個要特別關(guān)注。

　　二、問:農(nóng)村集體土地因拆遷建設(shè)，收到的拆遷補償款，如何繳納增值稅？

　　答：《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，因此村集體（村委會）經(jīng)***相關(guān)部門審批出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補償收入，應依照財稅〔2016〕36號文件中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅”的規(guī)定執(zhí)行。

　　三、問:集體土地所有者出讓集體土地使用權(quán)是否應該繳納增值稅？

　　答：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

　　四、問:收到***發(fā)放的拆遷補償款是否征收增值稅？

　　答：根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3的有關(guān)規(guī)定，***征用土地，屬于“將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”的行為，單位和個人收到拆遷補償款免征增值稅。

　　五、問：單位和個人從事土地使用權(quán)業(yè)務如何確認？存在以下幾種情況：一是與***部門有關(guān)。單位和個人收到的***拆遷補償款或青苗補償款，是否適用“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”的免稅規(guī)定。二是與非***部門有關(guān)。單位和個人取得出租土地收入。如電力、移動公司租用單位和個人的土地，修建生產(chǎn)設(shè)施并支付給出租人一定費用，是按照“租賃服務”中的“經(jīng)營性租賃”確定還是按照“銷售無形資產(chǎn)”確定。

　　答：收到***部門征用土地支付的補償款，免征增值稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條第二款“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益”和第三款“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”的規(guī)定，***在征用土地及相關(guān)物產(chǎn)時，應依法給予補償。

　　在國家稅務總局尚未進一步明確前，我省暫按以下規(guī)定執(zhí)行：根據(jù)財稅〔2016〕36號文件中《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（附件3）靠前條第37項“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”免征增值稅項目的規(guī)定，***征用土地屬于“將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”的行為，免征增值稅。

　　收到非***部門支付的土地租金及補償款，按“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務”繳納增值稅。根據(jù)財稅〔2016〕36號文件所附《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定和稅務總局的政策答疑通報，納稅人收到其他單位及個人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中支付的土地租用收入、土地附著物補償款，按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務征收增值稅。

　　六、問:我公司取得房屋拆遷補償是否可以開具增值稅**？

　　答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定：“靠前條在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人。……第九條應稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。……第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。”

　　因此企業(yè)取得房屋拆遷補償款屬于銷售土地使用權(quán)收取的價外費用，應計入銷售額一并征收增值稅，可以開具增值稅**。

　　七、問：開發(fā)單位代街道發(fā)放拆遷補償款，款由***通過街道轉(zhuǎn)賬給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)代街道向被拆遷戶發(fā)放，但街道（***）要求開發(fā)企業(yè)就收到的拆遷補償款向其開具**，以前在地稅時可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？

　　答：開發(fā)企業(yè)對受托代發(fā)的拆遷補償款可以開具增值稅普通**，開票時應在備注里注明拆遷補償款（不征稅）。