土地增值稅清算中應(yīng)準(zhǔn)確劃分開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用

近期，我們對某房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算審核。該公司房地產(chǎn)開發(fā)項目已全部竣工并完成銷售，符合國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件。

　　據(jù)該公司財務(wù)人員介紹，由于集團(tuán)在考核項目財務(wù)指標(biāo)時，將開發(fā)間接費用與三項期間費用合并考核，出于核算便利，他們就把大量的期間費用歸集計入開發(fā)間接費用。因此，開發(fā)間接費用中包含管理層的工資福利、辦公折舊以及銷售中介費用等。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等；房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用如何劃分，企業(yè)往往難以判斷，特別是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用，兩者容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本，這是不正確的。如果不細(xì)加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。

　　因此，我們舉了一個案例來說明混淆開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用造成土地增值稅應(yīng)納稅額計算錯誤的情況。

　　例如：A公司以1000萬元取得該地的土地使用權(quán)，土地征用及拆遷補(bǔ)償費 800萬元、前期工程費300萬元、建筑安裝工程費1000萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費150萬元、公共配套設(shè)施費50萬元、開發(fā)間接費用200萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用100萬元）財務(wù)費用中利息能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出 500萬元，并且按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算。

　　在進(jìn)行土地增值稅計算時，經(jīng)過比較準(zhǔn)確地劃分，把A公司開發(fā)成本帳面上的開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目的管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用100萬元剔除出房地產(chǎn)開發(fā)成本，A公司該項目土地增值稅可稅前扣除項目金額計算如下：

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=1000萬元；

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=土地征用及拆遷補(bǔ)償費800萬元+前期工程費300萬元+建筑安裝工程費1000萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費150萬元+公共配套設(shè)施費50萬元=2300萬元；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息500萬元+（土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元）×5%=665萬元；

　?。?）加計扣除金額=（土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元）×20%=660萬元；

　?。?）扣除項目金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元+房地產(chǎn)開發(fā)費用665萬元+加計扣除金額 660萬元=4625萬元。

　　相反，如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，就會造成A公司該項目土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用虛增200×5%=10萬元，加計扣除金額虛增200×20%=40萬元，共計扣除項目金額虛增200+10+40=250萬元。由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。少繳的稅款若日后被稅務(wù)機(jī)關(guān)追征，就會對納稅人造成不必要的滯納金，反而增加了納稅成本。

　　因此，我們提醒該企業(yè)，應(yīng)注意準(zhǔn)確劃分房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，以規(guī)避稅收風(fēng)險。