房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人所得稅審查要點(diǎn)及方法

　　一、政策主要規(guī)定：

　　個(gè)人所得稅是以個(gè)人(自然人)取得的綜合所得、經(jīng)營所得及其他列舉的所得為征稅對象所征收的一種稅。個(gè)人所得稅的納稅人分為居民個(gè)人和非居民個(gè)人兩類。

　　二、個(gè)人所得稅審查要點(diǎn)

　　(一)發(fā)放的現(xiàn)金或?qū)嵨锏任纯蹅€(gè)人所得稅的審查

　　審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)付職工薪酬”“職工福利費(fèi)”“管理費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”“生產(chǎn)成本”“開發(fā)成本"等科目借方發(fā)生額，檢查企業(yè)“銀行存款”“現(xiàn)金"“庫存商品”“原材料”“低值易耗品"等科目貸方發(fā)生額，并獲取“應(yīng)交稅費(fèi)一個(gè)人所得稅”科目貸方發(fā)生額，對照企業(yè)工資發(fā)放表、個(gè)人所得稅申報(bào)表、完稅證、繳款書，核實(shí)企業(yè)是否將前述各項(xiàng)應(yīng)納入工資總額的收入按照相關(guān)稅收政策如實(shí)計(jì)稅。

　　(二)超標(biāo)準(zhǔn)繳存住房公積金未扣繳個(gè)人所得稅的審查

　　審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他應(yīng)付款”或其他往來科目，獲取當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的公積金繳納標(biāo)準(zhǔn)，核對企業(yè)職工的個(gè)人上年月平均工資額及企業(yè)繳納的住房公積金清冊，核實(shí)單位部分和個(gè)人部分超標(biāo)準(zhǔn)繳存的住房公積金是否計(jì)入當(dāng)期應(yīng)稅所得代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　(三)支付的勞務(wù)報(bào)酬、股息紅利、轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得、偶然所得等個(gè)人所得稅情況的審查

　　1.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)付職工薪酬”“管理費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”等科目借方發(fā)生額，對照企業(yè)勞動合同及工資發(fā)放表、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等清冊，對照核實(shí)個(gè)人和企業(yè)的任職、受雇關(guān)系，核實(shí)是否存在將勞務(wù)報(bào)酬所得混淆為工資、薪金所得或其他稅目代扣個(gè)人所得稅，或者未按照規(guī)定代扣個(gè)人所得稅。

　　2.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)人股東收入取得情況，通過“應(yīng)付股利”“應(yīng)付利息"“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目借方發(fā)生額，對照個(gè)人所得稅申報(bào)表、完稅證、繳款書，核實(shí)是否存在將股息、紅利、利息所得等混淆為工資、薪金所得或其他稅目代扣個(gè)人所得稅，或者未按照規(guī)定代扣個(gè)人所得稅;檢查“利潤分配”“盈余公積"及對應(yīng)科目，確定分配股利和轉(zhuǎn)增股本的情況，核實(shí)是否按照股息、紅利所得代扣個(gè)人所得稅。

　　3.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司章程，向市場監(jiān)督管理局等第三方了解企業(yè)股東變化情況及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等，取得企業(yè)詳細(xì)記錄股東持有本企業(yè)股權(quán)的相關(guān)成本，責(zé)成如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的信息，核實(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方(含限售股)是否按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行員工股票期權(quán)計(jì)劃的，員工在行權(quán)時(shí)獲得的差價(jià)收益，是否未按工薪所得繳納個(gè)人所得稅。

　　4.審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“管理費(fèi)用”“銷售費(fèi)用”等科目借方發(fā)生額，“銀行存款”“現(xiàn)金”等科目貸方發(fā)生額，核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告、年會、座談會、慶典以及其他活動中向經(jīng)銷商個(gè)人贈送現(xiàn)金、實(shí)物，對獲贈者是否按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅[2011]50號)、《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)文件規(guī)定代扣“偶然所得”個(gè)人所得稅。

　　(四)代扣稅款未及時(shí)入庫的審查

　　檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)一個(gè)人所得稅”科目借貸方發(fā)生時(shí)間,及與之對應(yīng)的“現(xiàn)金”“銀行存款”科目貸方發(fā)生時(shí)間，結(jié)合個(gè)人所得稅申報(bào)表、完稅證、繳款書的時(shí)間，核實(shí)企業(yè)是否存在已扣稅款但未及時(shí)解繳的問題。

　　(五)分解高收入職工應(yīng)納稅所得額，少繳個(gè)人所得稅的審查

　　審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工資發(fā)放表，對照勞動合同、人力資源部門職工清冊和職工個(gè)人資料(如畢業(yè)證、執(zhí)業(yè)資格證等)、企業(yè)考勤記錄、會議簽到記錄等,若企業(yè)將工資薪金委托銀行代發(fā)的，可協(xié)查代發(fā)銀行的發(fā)放記錄，核實(shí)企業(yè)是否虛列職工人數(shù)，分解高收入職工應(yīng)納稅所得額，從而適用低稅率，少扣繳個(gè)人所得稅。

　　(六)多次應(yīng)用全年一次性獎(jiǎng)金計(jì)算方法扣繳工資、薪金個(gè)人所得稅的審查

　　審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)付職工薪酬”科目貸方發(fā)生額，篩選企業(yè)發(fā)放季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)、績效獎(jiǎng)等獎(jiǎng)金的記賬憑證，對照憑證后附的工資發(fā)放清冊，重點(diǎn)核查扣繳稅款的計(jì)算方式，核實(shí)企業(yè)是否存在發(fā)放的獎(jiǎng)金多次應(yīng)用“全年一次性獎(jiǎng)金”計(jì)算方法扣繳工資、薪金個(gè)人所得稅。

　　(七)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)和超標(biāo)準(zhǔn)繳存企業(yè)年金未扣繳個(gè)人所得稅的審查

　　審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他應(yīng)付款”或其他往來科目，獲取企業(yè)員工繳費(fèi)工資計(jì)稅基數(shù)，核對企業(yè)繳納的企業(yè)年金清冊和補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)清冊，核實(shí)超標(biāo)準(zhǔn)繳存的企業(yè)年金和補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)是否計(jì)入當(dāng)期應(yīng)稅所得代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　(八)銷售人員提成收入個(gè)人所得稅的審查

　　審查“銷售費(fèi)用”等科目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付銷售人員提成收入(銷售傭金)是否代扣個(gè)人所得稅;檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)駐外銷售人員以廣告、裝修、租賃等形式報(bào)銷費(fèi)用支出，實(shí)質(zhì)是否屬營銷人員的銷售提成收入，未繳個(gè)人所得稅，檢查時(shí)結(jié)合廣告、裝修、租賃合同，企業(yè)發(fā)生的支出是否真實(shí)發(fā)生，是支付予企業(yè)，還是支付予銷售人員個(gè)人，若是支付予銷售人員個(gè)人，應(yīng)重點(diǎn)檢查。

　　(九)兩處以上工資薪金的個(gè)人所得稅的審查

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分人員負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)，通過人力資源部門獲取詳細(xì)的薪酬發(fā)放信息，檢查員工是否存在同時(shí)從兩處或兩處以上取得的工資、薪金所得，是否僅就一處所得申報(bào)或在兩處分別申報(bào)，重復(fù)扣除稅前扣除項(xiàng)目，而未合并申報(bào)。

　　三、特別關(guān)注事項(xiàng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)對自然人股東的分紅等是否按規(guī)定進(jìn)行了代扣代繳：

　　1.股權(quán)變更：如果轉(zhuǎn)讓方是自然人，涉及股權(quán)溢價(jià)個(gè)人所得稅的扣繳是否按轉(zhuǎn)讓股權(quán)對應(yīng)凈資產(chǎn)份額調(diào)整計(jì)稅價(jià)格(若平價(jià)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否有正當(dāng)理由);

　　——《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得管理辦法〉(試行)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第67號)

　　2.股東分紅：貨幣和實(shí)物分配，特別是以其開發(fā)產(chǎn)品以極低價(jià)格甚至無償轉(zhuǎn)到自然人股東名下。也要關(guān)注有沒有自然人股東從公司借款一年以上，既不歸還也未用于公司經(jīng)營，應(yīng)視同分紅扣繳個(gè)稅。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在向個(gè)人拆借資金的情況，是否向個(gè)人支付了利息，支付利息時(shí)是否按規(guī)定進(jìn)行了代扣代繳。

　　4.將開發(fā)產(chǎn)品以低價(jià)轉(zhuǎn)讓給職工，與市場價(jià)的差額其實(shí)質(zhì)是發(fā)放給職工的薪酬，應(yīng)并入工薪所得代扣代繳個(gè)人所得稅。