山東省地方稅務局公告2017年第5號 山東省地方稅務局關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告 [條款失效]

山東省地方稅務局關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告[條款失效]

山東省地方稅務局公告2017年第5號 2017-09-21

　　稅屋提示——
　　1、依據國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第16號 國家稅務總局山東省稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年10月26日起，本法規(guī)第六十七條條款失效。
　　2、依據國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第2號 國家稅務總局山東省稅務局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起本法規(guī)中“地稅機關”修改為“稅務機關”;第八十三條修改為：“本辦法由國家稅務總局山東省稅務局解釋。”。

　　靠前條 為了加強和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權益，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

　　第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風險防控，促進土地增值稅管理規(guī)范化。

　　第四條 納稅人應當向房地產開發(fā)項目所在地主管地稅機關如實申***當繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。

　　第二章 源頭監(jiān)控

　　源頭監(jiān)控，是指主管地稅機關應當加強房地產開發(fā)項目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權開始，對房地產開發(fā)項目實施全過程監(jiān)管，為加強土地增值稅預征、清算管理奠定基礎。

　　靠前節(jié) 項目管理

　　第五條 主管地稅機關應當加強房地產開發(fā)項目管理，根據納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設置臺賬，結合當地實際，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、工程招投標、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　主管地稅機關應當依據國家有關部門審批、備案的項目，結合《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應當以分期項目為單位進行管理。

　　第六條 納稅人應當在取得土地使用權并獲得房地產開發(fā)項目施工許可后十日內，到主管地稅機關辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目報告表(從事房地產開發(fā)的納稅人適用)》及主管地稅機關要求報送的其他資料。

　　第七條 各級地稅機關要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

　　第八條 各級地稅機關要進一步建立和完善與國稅機關的項目信息共享和傳遞機制，建立共享的房地產項目登記臺賬。

　　第九條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管地稅機關應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第二節(jié) 土地增值稅預征

　　第十條 從事房地產開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應當按照本辦法規(guī)定預繳土地增值稅。

　　納稅人轉讓經***批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應當在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機關登記或備案。

　　第十一條 房地產轉讓收入是指納稅人轉讓房地產實際取得的轉讓收入價款、預收款、定(訂)金、違約金和其他經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第十二條 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據：

　　土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

　　第十四條 各市地方稅務局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型，科學合理地確定預征率進行預征，并按規(guī)定進行清算。

　　第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應當視同轉讓房地產，并預繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認：

　　(一)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉讓的同類房地產的平均價格確定;

　　(二)由主管地稅機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不預征土地增值稅。

　　第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，不預征土地增值稅。

　　第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，凡房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協議等)并轉讓產權的，應當預征土地增值稅。

　　第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)按月(或季)預繳土地增值稅，應當于月(或季)末15日內向項目所在地主管地稅機關申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū))級地稅機關確定。

　　第三節(jié) 清算申報受理

　　第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產開發(fā)的納稅人。主管地稅機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

　　第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產開發(fā)企業(yè)應當進行土地增值稅的清算。

　　(一)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉讓土地使用權的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第二十二條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

　　第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

　　(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

　　(二)開發(fā)產品已開始投入使用;

　　(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

　　第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規(guī)定的應清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算申報。

　　對于符合本辦法第二十二條規(guī)定的可清算項目，由主管地稅機關確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料;對于確定暫不清算的，應當繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

　　第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應當提供的清算資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務局根據當地情況自行確定;

　　(二)房地產開發(fā)項目清算說明。主要內容應當包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管地稅機關需要了解的其它情況;

　　(三)建設用地規(guī)劃許可證及附件、建設工程規(guī)劃許可證及附件、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、初始產權登記證、測繪報告、竣工驗收備案表、項目工程合同結算單原件;

　　(四)取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓(轉讓)合同原件;

　　(五)拆遷(回遷)合同、簽收花名冊或簽收憑證;

　　(六)銀行貸款合同及銀行貸款利息結算通知單原件;

　　(七)項目規(guī)劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等有效憑證;

　　(八)竣工驗收報告、工程竣工決算報告;

　　(九)商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;

　　(十)開發(fā)項目中的公共配套設施，建成后產權屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關證明資料;

　　(十一)轉讓房地產有關稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項目繳納稅金的，應當在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額;

　　(十二)納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構審核鑒證的清算項目，還應當報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》;

　　(十三)不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進項稅額相關資料。

　　上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復報送。

　　第二十六條 主管地稅機關收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理;對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補報，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關已受理的清算申報申請，納稅人無正當理由不得撤銷。主管地稅機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應當向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面告知。