財稅〔2016〕36號發(fā)布，全面解讀房地產等4大行業(yè)營改增熱點問題

編者按：2016年3月24日，財政部、國家稅務總局網站發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），明確自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。同時以附件形式發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》，相應的《財政部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）等文件廢止。本期華稅帶您重點關注新政的重點事項。?建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四大行業(yè)營改增政策——財稅〔2016〕36號發(fā)布了，距離5月1日僅有短短的37日，時間異常緊迫，讓我們一起對新政中的熱點問題有一個整體的了解。?一、四大行業(yè)增值稅稅率確定為6%、11%新政： 增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。（四）境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。 ?華稅：相比較于營業(yè)稅制下的3%、5%等稅率，房地產、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計稅辦法（銷項稅額-進項稅額）下，如果進項不足，同時議價能力有限，可能面臨稅負大幅增加的風險。?二、可以抵扣項目與不可抵扣項目新政：下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用**（含稅控機動車銷售統(tǒng)一**，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進農產品，除取得增值稅專用**或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購**或者銷售**上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購**或者銷售**上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。?新政：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（七）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。?華稅：鑒于四大行業(yè)稅率都有所提升，因此可抵扣進項管理就非常重要，直接決定稅負的大小，企業(yè)應高度重視抵扣憑證的獲取和管理，同時對于已抵扣進項稅額如果后續(xù)出現(xiàn)新政中羅列的七種不得抵扣法定情形，將面臨“應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減”的法律后果，因此，未來房地產、建筑、金融、生活服務業(yè)對**等抵扣憑證的管理應在公司管理中應提到更加重要的層面。?三、取消混業(yè)經營、保留混合銷售，兼營應分別核算新政：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。新政：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。新政：納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。?華稅：2012年啟動營改增后，出現(xiàn)“混業(yè)經營”新概念，新政予以取消，對于之前大家認為會被取消的“混合銷售”進而保留，具體是指一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，將根據情況分別適用“銷售貨物”或“銷售服務”納稅，對于兼營行為，納稅人應重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。