以不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立子公司，能有幾種方案可以選擇

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　　北京東城A公司（商業(yè)企業(yè)）擁有一購(gòu)入多年的住房（位于西城區(qū)），房屋原值約為350萬(wàn)，市值約為2500萬(wàn)?，F(xiàn)A公司準(zhǔn)備將該住房出資在西城設(shè)立全資子公司。為使得稅收利益最大化，擬約定按如下兩個(gè)方案進(jìn)行操作：

　　靠前種方案：A公司先用部分現(xiàn)金和住房出資設(shè)立子公司。

　　第二種方案：A公司先用現(xiàn)金出資設(shè)立子公司認(rèn)定為一般納稅人后，再以住房對(duì)子公司進(jìn)行增資。

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　　（一）A公司涉稅

　　1、增值稅及附加

　　A公司以住房出資，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅。A公司取得的房屋在2016年4月30日以前，可采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)繳增值稅，征收率為5%，銷售額為出資作價(jià)扣除取得該房屋的原價(jià)后的余額為銷售額。A公司需向子公司開(kāi)具**。

　　應(yīng)納增值稅=（2500-350）/1.05*5%=102.38萬(wàn)元

　　城建稅及附加=102.38*（7%+3%+2%）=12.29萬(wàn)元

　　如果A公司以現(xiàn)金和土地出資設(shè)立子公司，子公司取得“三證合一”營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在辦理工商登記時(shí)就視同辦理稅務(wù)登記。由于A公司出資事項(xiàng)在前，辦理工商登記事項(xiàng)在后，也就是說(shuō)A公司以住房出資開(kāi)具的**時(shí)間在辦理工商（稅務(wù)）登記之前。子公司無(wú)法取得增值稅專用**，不能進(jìn)行抵扣。

　　為使A公司繳納的增值稅可以在子公司處進(jìn)行抵扣，由A公司以現(xiàn)金出資設(shè)立子公司，子公司認(rèn)定為一般納稅人后，A公司再以住房對(duì)子公司進(jìn)行增資。即所述的第二種方案。

　　?2、印花稅

　　母公司以住房對(duì)子公司進(jìn)行出資，房產(chǎn)證需到房管部門辦理變更，出資協(xié)議屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，母公司和子公司圴應(yīng)就該協(xié)議按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”進(jìn)行貼花，稅率為萬(wàn)分之五，計(jì)稅依據(jù)為住房出資金額。

　　應(yīng)納印花稅=2500*5/10000=1.25萬(wàn)

　　3、土地增值稅

　　A公司不屬于房地產(chǎn)企業(yè)，可適用“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！币?guī)定，住房出資不征收增值稅。

　　4、企業(yè)所得稅

　　A公司以住房出資應(yīng)按出資額確認(rèn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，住房成本、稅費(fèi)可按規(guī)定在稅前扣除。

　　就該事項(xiàng)確定的應(yīng)納稅所得額為：

　　2500-102.38-12.29-1.25-350=2034.08萬(wàn)元

　　單該筆業(yè)務(wù)應(yīng)納企業(yè)所得稅=2034.08*0.25%=508.52萬(wàn)元

　　 如果A公司當(dāng)年度和以前年度有未彌補(bǔ)虧損，則應(yīng)先用于補(bǔ)虧。

　　A公司如近期將子公司股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，則適用“以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。”沒(méi)有太大意義。

　　綜上所述，A公司繳納稅費(fèi)合計(jì)為624.44萬(wàn)元（假定企業(yè)所得稅全繳）

　　（二）子公司涉稅

　　1、印花稅

　　子公司就出資協(xié)議需按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，金額為1.25萬(wàn)元。

　　還應(yīng)就資金賬簿貼花，假定注冊(cè)資金為2600萬(wàn)元，印花稅為1.3萬(wàn)元（2600*5/10000）。其他賬簿及權(quán)利、許可證照（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證）按件貼花，每件五元。

　　2、契稅

　　子公司為A公司的全資子公司，子公司取得A公司用于出資的住房，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，可免繳契稅。

　　3、增值稅

　　子公司無(wú)法取得增值稅專用**，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)102.38萬(wàn)元。

　　綜上所述，子公司繳納稅費(fèi)合計(jì)為2.55萬(wàn)元。

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　?。ㄒ唬┒悇?wù)關(guān)鍵點(diǎn)

　　 1、A公司不動(dòng)產(chǎn)出資簡(jiǎn)易計(jì)稅備案

　　 2、A公司不動(dòng)產(chǎn)出資**開(kāi)具

　　 3、A公司土地增值稅優(yōu)惠辦理

　　 4、子公司契稅優(yōu)惠辦理

　　 5、如采用第二種方案子公司需辦理一般納稅人資格登記

　?。ǘ┢渌嚓P(guān)事項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn)

　　1、A公司不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，不能抵押、質(zhì)押。

　　2、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

　　3、股東會(huì)及公司章程對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出資的決議、約定條款描述，以及公司注冊(cè)資金事項(xiàng)的約定

　　4、到房屋管理局辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記事項(xiàng)