國稅函[2010]220號 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號 2010-05-19

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、**、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局：

　　為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售**的，按照**所載金額確認(rèn)收入;未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　haihan235點評——
　　孰高原則或者孰低原則又一次經(jīng)典使用，這次是在土地增值稅清算三**寶——**、合同和預(yù)決算書之間使用孰高原則!!反正是稅總老大說了算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具**的，按**所載金額予以扣除;未開具**的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　haihan235點評——
　　這個話說得比較繞，一般人會搞糊涂，質(zhì)量保證金到底是怎么回事——是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。
　　質(zhì)量保證金實質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)的暫收款項，將來是要支付工程質(zhì)量修理費用的，所以房地產(chǎn)企業(yè)不能做收入納稅也不能做成本扣除。如果將來沒有發(fā)生修理行為則是正常返還。如果做成本扣除就意味是在支付工程質(zhì)量修理費用而對方應(yīng)當(dāng)開票納稅(即房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量保證金取得**才能做成本扣除)。

　　(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民***此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。

　　(四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　haihan235點評——
　　這次徹底將利息問題說透了，相信應(yīng)該沒有什么疑問了。有意思的是(二)和(三)規(guī)定又?jǐn)嘁恍┤说牟邉澦悸贰?p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　haihan235點評——
　　這個屬于與開發(fā)產(chǎn)品無關(guān)，屬于對企業(yè)的行政處罰，應(yīng)該的!!

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　haihan235點評——
　　契稅的問題終于統(tǒng)一了，遵從會計處理，確認(rèn)契稅是成本性質(zhì)。

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　　(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　haihan235點評——
　　終于出面明確了拆遷房的政策：一拆一遷做是作為拆遷補償費成本。，—收—支一一涇渭分明。
　　第三款輕輕一句話，斷了多少人的策劃之路，這個合法有效憑據(jù)是什么——包括個人完稅證明嗎?，個人不要房子要錢的行為可能會使稅務(wù)在雙方收不到稅，能輕易放過嗎?個人理解應(yīng)該收稅。

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條靠前款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　haihan235點評——
　　重復(fù)政策，重復(fù)說話，
　　問：納稅人轉(zhuǎn)讓“生地”，不能取得評估價格，但能夠提供購房**的，計征土地增值稅時是否可以按照**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算？
　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條靠前款規(guī)定＇納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算’。計算扣除項目時＇每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。＇”
　　另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條規(guī)定：“（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。……”
　　因此，納稅人轉(zhuǎn)讓“生地”，計征土地增值稅時只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不可以按照**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
　　來源：《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2021年9月12366咨詢熱點難點問題集》

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　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條所規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定條件如下：
　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
　　(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　haihan235點評——
　　本來就應(yīng)該如此，現(xiàn)在因為稅務(wù)機(jī)關(guān)的原因——2005年的項目還沒有清算審批了。

國家稅務(wù)總局

二〇一〇年五月十九日