國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[條款修訂]

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[條款修訂]

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 2016-3-31

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2018年第31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機(jī)構(gòu)名稱修訂。國稅機(jī)構(gòu)和地稅機(jī)構(gòu)合并前，需要適用本公告公布的稅收規(guī)范性文件的，按照修改前的規(guī)定執(zhí)行。

　　靠前條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。　　

　　第二章 一般納稅人征收管理

　　靠前節(jié) 銷售額

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)&pide;(1+11%)

　　第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積&pide;房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　支付的土地價款，是指向***、土地管理部門或受***委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

　　華稅：本條解析了可以扣除的土地價款的范圍，公告特別指出以納稅人直接支付的土地價款為準(zhǔn)，在存在土地價款返還的情況下，直接支付的土地價款可能小于財政票據(jù)上記載的土地價款，這種處理與土地增值稅項下的土地價款處理如出一轍，應(yīng)該引起納稅人高度重視。對于可能取得***土地價款返還的，應(yīng)該協(xié)商***部門以其他名義獎勵，而不能直接以土地款返還的名義支付。

　　第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

　　第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

　　第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

　　房地產(chǎn)老項目，是指：

　　(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;

　　(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

　　第二節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　第三節(jié) 進(jìn)項稅額

　　第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模&pide;房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)

　　第四節(jié) 納稅申報

　　第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第五節(jié) **開具

　　第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅**。

　　第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅**的，可以開具增值稅普通**，不得開具增值稅專用**。

　　第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用**。

　　第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

　　靠前節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+5%)×3%

　　第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　第二節(jié) 納稅申報

　　第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第三節(jié) **開具

　　第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通**。購買方需要增值稅專用**的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

　　第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅**的，可以開具增值稅普通**，不得申請代開增值稅專用**。

　　第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用**。

　　第四章 其他事項

　　第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

　　國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司承辦辦公廳

　　2016年3月31日