國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[條款修訂]

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[條款修訂]

國稅發(fā)[2006]187號 2006-12-28

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2018年第31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機構(gòu)名稱修訂。國稅機構(gòu)和地稅機構(gòu)合并前，需要適用本公告公布的稅收規(guī)范性文件的，按照修改前的規(guī)定執(zhí)行。

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　二、土地增值稅的清算條件

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　四、土地增值稅的扣除項目

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(二)[條款修訂]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

　　【稅屋提示——“地方稅務(wù)機關(guān)”修改為“稅務(wù)機關(guān)”】

　　符合本通知第二條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;

　　(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

　　稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

　　稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額&pide;清算的總建筑面積

　　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務(wù)總局

2006年12月28日

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國家稅務(wù)總局重慶市大足區(qū)稅務(wù)局與重慶SY置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認***一審民事判決書(摘要)

重慶市大足區(qū)人民法院民事判決書(2021)渝0111民初1105號 2021-07-13

　　2014年10月，SY公司取得取得預售許可證后，即對其開發(fā)未完成的產(chǎn)品進行了部分銷售。

　　2018年5月24日，重慶市大足區(qū)人民法院做出《民事裁定書》，裁定受理申請人***申請被告SY公司的破產(chǎn)清算。

　　庭審中，原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局明確未被被告SY公司管理人確認的稅款名稱及金額如下：

　　1、土地增值稅(預征)。時間從2014年10月起至2016年2月期間的土地增值稅(預征)，計算起算日期為2014年11月18日，結(jié)束日期為2018年5月24日，以對應每期的滯納金合計為169783.75元。

　　被告SY公司辯稱，一、被告SY公司不應繳納土地增值稅預征的滯納金，“****”項目經(jīng)清算審核，實際上應繳納土地增值稅稅額為0元。被告SY公司之前預交的土地增值稅211158.21元，原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局亦全額退還被告SY公司。上述事實，被告SY公司提交的《國家稅務(wù)總局重慶市大足區(qū)稅務(wù)局第三稅務(wù)所稅務(wù)事項通知書》記載內(nèi)容足以證明。被告SY公司既然實際上不應繳納土地增值稅，自然也不應當繳納土地增值稅預征的滯納金。

　　重慶市大足區(qū)人民法院認為：

　　依法納稅是每個納稅人業(yè)應盡的法定義務(wù)，雖然被告進行了破產(chǎn)清算，但其所欠稅款仍應當由原告進行追繳。本案經(jīng)庭審與質(zhì)證，其爭議的焦點為下列稅款及滯納金能否被確認為破產(chǎn)債權(quán)：

　　1、預征土地增值稅滯納金。

　　預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值稅的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取是預先征收土地增值稅的辦法。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預繳。企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。企業(yè)應當自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅申報表時，應當按照規(guī)定附送財務(wù)會計報告和其他有關(guān)資料”。

　　《中華人民共和國稅收征收管理辦法》第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》靠前百二十八條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預繳，由稅務(wù)機關(guān)具體核定。企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳;按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認可的其他方法預繳。預繳方法一經(jīng)確定，該納稅年度內(nèi)不得隨意變更”。

　　由此看來，預繳稅款應當按每月或季度進行。本案中，被告SY公司開發(fā)的“****”項目自2014年起開始預售，其應按照每月預售收入預征率申報繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內(nèi)。

　　即使如被告SY公司在庭審所述公司面臨經(jīng)營困難，但仍需向原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局提出免征或緩征的申請，并以原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局同意的其他方式進行預繳。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期間并未按照上述法律規(guī)定繳納預征土地增值稅款，且也未在當年年度終了之日起五個月內(nèi)，向原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，進行匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。其行為屬于違反法律法規(guī)應繳納而未繳納的情形，應當被征收滯納金。

　　故對原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局要求確認被告SY公司欠繳預征土地增值稅的滯納金169783.75元為破產(chǎn)債權(quán)的訴訟請求，本院予以支持。

　　被告SY公司在訴訟中雖提出“****”項目經(jīng)清算審核，實際應繳納土地增值稅稅額為0元，因此被告SY公司不應繳納預征土地增值稅滯納金的辯稱意見。

　　本院認為，雖然被告SY公司在清算后實際應繳納土地增值稅額為0元，但并不能改變被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期間需正常納稅的事實，其應納未納的預征土地增值稅滯納金在當期已實際發(fā)生，且被告SY公司并未提交申報表，故對被告SY公司的該項辯稱意見，本院不予采納。