小區(qū)公共維修基金使用范圍

近日，有市民在武漢城市留言板上咨詢公共維修基金如何分?jǐn)偨患{等問題，下面就帶大家解答公共維修基金等問題，對(duì)公共維修基金不太了解的小伙伴可以了解一下哦!

小區(qū)公共維修基金的構(gòu)成?

答：開發(fā)商和業(yè)主都須交維修資金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購房合同。2008年以前是按購房款來，2008年之后是按購房面積來算。

開發(fā)商和業(yè)主具體如何交?

答：開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價(jià)的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米;對(duì)業(yè)主而言，沒有電梯按55元/平方米來收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業(yè)主14層(包括14層)以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。

公共維修基金怎么使用?

答：開發(fā)商交納的部分，也歸全體業(yè)主所有。按規(guī)定，開發(fā)商的用完之后再用業(yè)主的。

開發(fā)商的就是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造發(fā)生的費(fèi)用，根據(jù)確定的范圍分?jǐn)?。比如漏水的分?jǐn)偡秶前礂潄矸謹(jǐn)?，首先在開發(fā)建設(shè)單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時(shí)，再由分?jǐn)們?nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋面積比例分?jǐn)偂?/p>

小區(qū)公共維修基金是一個(gè)賬號(hào)嗎?

答：確實(shí)是一個(gè)賬號(hào)，但按樓棟進(jìn)行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢來維修二棟的房子。”不管小區(qū)分幾期開發(fā)，開發(fā)商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業(yè)主再按樓棟來進(jìn)行分?jǐn)?。維修和漏水等等均按樓棟來分?jǐn)偣芾?，房管部門為每棟樓建有檔案，開發(fā)商多少，業(yè)主多少，不會(huì)混在一起，都有一本賬。

開發(fā)商和業(yè)主所交的錢都不是合在一起嗎?

答：是的。開發(fā)商總共交的錢要核算到樓棟。比如說開發(fā)商維修基金交了150萬元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬元，維修費(fèi)用就從這5萬元里面扣除，用完了再扣業(yè)主的。

假如前一期業(yè)主維修把維修基金用了，他能動(dòng)用二期業(yè)主的?

答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結(jié)賬，不會(huì)結(jié)賬到你頭上來。

什么情況下才能動(dòng)用維修基金?

答：首先得是共用部位，其次要過保修期。動(dòng)用過程公開透明，要充分保障業(yè)主權(quán)利。

維修基金負(fù)責(zé)的共用部位包括哪些?

答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區(qū)域的一些窗臺(tái)，這都屬于公共部位。共用設(shè)施設(shè)備主要指電梯、監(jiān)控、消防、排水管，這就是共用設(shè)施設(shè)備。共用部位要過保修期，漏水的質(zhì)保期一般是5年，沒過5年不能動(dòng)用維修基金。

房屋漏水，如果開發(fā)商拖到過保怎么辦?

答：保修之內(nèi)，開發(fā)商如果不履行職責(zé)，建委可對(duì)他進(jìn)行處罰，房管局只管預(yù)售許可證和銷售房子，房屋質(zhì)量建委建管部門有職責(zé)監(jiān)管。只要是在保修期內(nèi)漏水，業(yè)主首先要保留相關(guān)證據(jù)，證明是在這5年期內(nèi)漏水的，然后找開發(fā)商來協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，可向建委投訴，也可通過訴訟程序解決。

沒有成立業(yè)委會(huì)，如何動(dòng)用公共維修基金?

答：首先由物業(yè)公司提使用方案，但物業(yè)公司不是申請(qǐng)主體，物業(yè)公司主要配合業(yè)委會(huì)來做相關(guān)協(xié)助工作。業(yè)委會(huì)沒成立，社區(qū)居委會(huì)可代為履行業(yè)委會(huì)職責(zé)。社區(qū)作為申請(qǐng)主體要按照相關(guān)流程，比如通過招投標(biāo)或者比價(jià)，優(yōu)先選擇施工單位，然后初選第三方報(bào)價(jià)進(jìn)行審核。關(guān)鍵就是要把使用方案向業(yè)主進(jìn)行公示，每棟向業(yè)主公示不少于7天，征求業(yè)主意見要遵守民法典規(guī)定的“雙三分之二”參與表決(雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主)。只有業(yè)主同意達(dá)到了法定標(biāo)準(zhǔn)，通過后社區(qū)才能持相關(guān)材料向所在地住建局提出使用備案申請(qǐng)、維修執(zhí)行備案申請(qǐng)。待材料齊全后，房管局依法依規(guī)撥付款，施工單位開始施工，然后竣工驗(yàn)收，再結(jié)算。

社區(qū)征求業(yè)主意見，沒有具體施工流程合理嗎?

答：施工方案、使用方案公示是必須的環(huán)節(jié)，動(dòng)用維修基金由業(yè)主說了算。社區(qū)提前征求業(yè)主意見，綜合考慮之后，然后再?zèng)Q定使不使用維修基金。

公示使用方案包括哪些內(nèi)容呢?

答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價(jià)。使用方案中應(yīng)該有一個(gè)附件，這些細(xì)節(jié)必須要公示，有一套正規(guī)的模板，可到武漢市房管局官網(wǎng)上查詢下載。

小區(qū)動(dòng)用維修基金，項(xiàng)目工程量在哪里可查?

答：工程量項(xiàng)目公示后，業(yè)主可到業(yè)委會(huì)、社區(qū)查詢;使用維修基金后，也可到區(qū)房管局憑介紹信查詢明細(xì)。

房管部門在維修基金使用中能發(fā)揮什么作用?

答：目前，我市已引入第三方隨機(jī)抽選對(duì)工程量和造價(jià)進(jìn)行把關(guān)，確保錢不亂用。房管部門委托交通銀行建立了第三方造價(jià)咨詢庫。電腦會(huì)隨機(jī)從八家單位內(nèi)挑選有資質(zhì)的審價(jià)公司，對(duì)工程造價(jià)、工程量進(jìn)行把關(guān)，主要作用是“審價(jià)”，簡(jiǎn)單來說就是看工程量值不值那么多錢。

小區(qū)工程房管部門可指派監(jiān)理嗎?

答：根據(jù)相關(guān)法律，業(yè)委會(huì)是可以聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司。因房管部門這方面不專業(yè)，主要是對(duì)價(jià)格進(jìn)行一個(gè)把關(guān)，關(guān)于聘請(qǐng)的費(fèi)用業(yè)主可以分?jǐn)偂?/p>

外墻漏水如何維權(quán)?

答：首先要保留證據(jù)。有的開發(fā)商有工程部解決問題，如果有證據(jù)證明對(duì)方一直拖延不解決，建委可對(duì)其進(jìn)行處罰。

只要業(yè)主能證明是在5年質(zhì)保期內(nèi)出的問題，哪怕拖過保修期，開發(fā)商也應(yīng)該負(fù)責(zé)。

業(yè)主維護(hù)合法權(quán)益時(shí)取證比較難，什么情況算開發(fā)商在保質(zhì)期內(nèi)不作為的證據(jù)?

答：業(yè)主跟物業(yè)報(bào)修的證據(jù)。譬如在微信反映問題，對(duì)方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據(jù)也是有用的。關(guān)鍵是把(房子出問題的)時(shí)間確定好，5年之內(nèi)的問題都是房屋質(zhì)量問題，可以找開發(fā)商。

動(dòng)用維修基金過程，可派業(yè)主代表一起參與監(jiān)督?

答：業(yè)主代表就是由社區(qū)按照相關(guān)議事規(guī)則、管理辦法、業(yè)主公約里推選業(yè)主代表的程序來選擇業(yè)主代表。如果是社區(qū)提出申請(qǐng)的，必須要有業(yè)主代表來參與;由業(yè)主委員會(huì)提出的，則沒有強(qiáng)制性要求。