宣城市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào) 宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告

宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告

宣城市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào) 2023-9-14

　　根據(jù)安徽省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(皖地稅[2007]39號(hào))及《宣城市人民政府關(guān)于宣城市2005-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(宣政秘〔2023〕300號(hào))的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)予以公告，詳見附件，自公告之日起施行。

　　特此公告。

　　附件：宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表

宣城市地方稅務(wù)局

2023年9月14日

　　附件：

宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表

　　單位：元/平方米

竣工年度 項(xiàng)目類型		2023年	2023年
住 宅 類	1、多層住宅及底商（7層及以下）	1551	1611
	2、小高層住宅及底商（8層以上11層以下）	1938	1998
	3、高層住宅及底商（12層及16層以下）	2025	2105
	4、高層住宅及底商（17層及21層以下）	2099	2183
	5、高層住宅及底商（22層及26層以下）	2173	2261
	6、高層住宅及底商（27層及31層以下）	2247	2339
	7、高層住宅及底商（32層以上）	2321	2417
	4、聯(lián)排別墅	1701	1761
	5、獨(dú)立別墅	1851	1911
辦 公 商 用 類	1、多層（7層及以下）	1651	1711
	2、小高層（8層以上11層以下）	2038	2098
	3、高層（12層及16層以下）	2125	2205
	4、高層（17層及21層以下）	2199	2283
	5、高層（22層及26層以下）	2273	2361
	6、高層（27層及31層以下）	2347	2439
	7、高層（32層以上）	2421	2517
地下車庫（位）		2343	2383
地下人防工程		2703	2753

　　注：

　　1、本表中“竣工年度”是指：工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門出具的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中注明的竣工日期。

　　2、本表所列四項(xiàng)成本中含墻改基金;不含：人防異地建設(shè)費(fèi)、配套中小學(xué)校委托代建費(fèi)及二次供水維運(yùn)費(fèi)。

　　3、本表所列四項(xiàng)成本中含供配電設(shè)施建設(shè)費(fèi)，在下列標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)據(jù)實(shí)扣除：多層住宅120元/平方米;帶電梯住宅或高層住宅135元/平方米。

關(guān)于《宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告》的解讀

　　現(xiàn)將《宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市2023-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告》(宣城市地方稅務(wù)局公告2023第2號(hào))的內(nèi)容解讀如下：

　　一、四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)背景是什么?

　　近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)、改善人民生活居住條件起到了重要作用。而另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算不規(guī)范。在此背景下，為公平企業(yè)稅負(fù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，出臺(tái)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的主要依據(jù)是什么?

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”。

　　安徽省地稅局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(皖地稅[2007]39號(hào))進(jìn)一步明確：“納稅人辦理土地增值稅的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各市、縣地稅局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除”。

　　三、四項(xiàng)成本的具體含義是什么?

　　“四項(xiàng)成本”是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　其中前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　四、四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)采用何種方式制定?

　　我局結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況，征求相關(guān)專家學(xué)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的意見，會(huì)同市物價(jià)局、市財(cái)政局、市住建委并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，于2023年9月出臺(tái)了《宣城市2005-2023年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)》，并根據(jù)市政府批準(zhǔn)文件要求，由我局按程序定期發(fā)布2023年以后年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、本次出臺(tái)的四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過哪些程序?

　　自2023年9月份起，我局正式啟動(dòng)此項(xiàng)工作。通過確定測(cè)算工作方法，開展調(diào)研測(cè)算，科學(xué)選定樣本，以造價(jià)站公布的建筑安裝工程費(fèi)人工及主要用料單位消耗指標(biāo)與價(jià)格，測(cè)算出四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，并組織召開專家論證會(huì)，會(huì)同市物價(jià)局、市財(cái)政局、市住建委研究審定等程序，確定四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、《宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除有關(guān)問題的公告》(宣城市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào))第六條“市或縣(市、區(qū))地稅局、建設(shè)主管部門認(rèn)可的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)”如何認(rèn)定?

　　市或縣(市、區(qū))地稅局、建設(shè)主管部門認(rèn)可的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)是指依法在我市行政區(qū)域內(nèi)成立，取得工程造價(jià)咨詢單位資質(zhì)，具有獨(dú)立法人資格的企事業(yè)單位。

　　七、《宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除有關(guān)問題的公告》(宣城市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào))第八條清算房地產(chǎn)建筑面積是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積，具體如何確定?

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算項(xiàng)目建筑面積是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積，即規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》所附房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告注明的建筑面積(不含低于2.2米以下的儲(chǔ)藏室、閣樓等)。

　　八、四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施范圍具體包含哪些區(qū)域?

　　四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)在本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施。