國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)解讀：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅務(wù)處理

　　1、企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則：

　?。?）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

　?。?）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

　　（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　2、收入的確認(rèn)以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)發(fā)票的，應(yīng)全部確認(rèn)銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開(kāi)發(fā)票的，可作代收代繳款項(xiàng)管理。

　　3、預(yù)繳企業(yè)所得的填報(bào)

　　按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》填報(bào)說(shuō)明填報(bào)如下：

　　第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。

　　企業(yè)所得稅預(yù)繳之“橙娃”

　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第九條明確：

　　企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　在遙遠(yuǎn)的營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，收到預(yù)收款時(shí)，直接按照預(yù)收款乘以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的毛利率計(jì)算“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”，也是非常清晰明白的。

　　但是在流轉(zhuǎn)稅從營(yíng)業(yè)稅改為增值稅之后，流轉(zhuǎn)稅朝代的更迭，企業(yè)所得稅政策并沒(méi)有“與時(shí)俱進(jìn)”。31號(hào)文第九條的應(yīng)納稅所得額的確定，預(yù)繳企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)----31號(hào)文中“收入”這一概念，按照基本的增值稅屬于“價(jià)外稅”的原理，應(yīng)該是不含增值稅的，這一點(diǎn)毋庸置疑。

　　但是實(shí)務(wù)中，增值稅一般計(jì)稅方式下，出現(xiàn)了三種不同的對(duì)31號(hào)文第九條“收入”的觀點(diǎn)：

　　①收入=（預(yù)收款-可以扣減的土地價(jià)款）÷（1+稅率）

　　②收入=預(yù)收款-增值稅預(yù)繳稅款

　?、凼杖?預(yù)收款÷（1+稅率）

　　第一種觀點(diǎn)，在預(yù)售環(huán)節(jié)，可以扣減的土地價(jià)款是無(wú)法準(zhǔn)確確定的，所以一定是錯(cuò)誤。

　　第二種觀點(diǎn)，是拿著土地增值稅的政策規(guī)定，直接套用到企業(yè)所得稅上。屬于典型的“一廂情愿”。所以在企業(yè)所得稅收入的確定上，也適用財(cái)會(huì)【2023】22號(hào)文差額征稅部分的規(guī)定，在銷項(xiàng)稅額從收入中剝離的過(guò)程中，分兩步來(lái)處理?？梢钥蹨p的土地金額對(duì)增值稅銷項(xiàng)稅額的影響，最終表現(xiàn)的是對(duì)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目的沖減。

　　所以，我認(rèn)為企業(yè)所得稅預(yù)繳的收入，應(yīng)該是第三種觀點(diǎn)的計(jì)算方法。

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