海南省地方稅務(wù)局解讀《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》

2023年4月28日，海南省《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第3號，下稱《公告》）公布，自2023年5月1日起執(zhí)行。

一、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的必要性
我省于2023年7月8日發(fā)布《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收方法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第5號），采取區(qū)分地區(qū)、房產(chǎn)類型、房產(chǎn)銷售年度的方式設(shè)置核定征收率，進(jìn)行核定征收，促進(jìn)了土地增值稅清算工作。由于房地產(chǎn)市場變化多端，不同地區(qū)的房產(chǎn)銷售價格起伏較大，按地區(qū)設(shè)置核定征收率的方式，不能真實反映房產(chǎn)銷售價格變化的實際稅負(fù)。同時，根據(jù)不同房產(chǎn)類型、各年度房產(chǎn)銷售情況進(jìn)行核定征收過程中，難以界定房產(chǎn)類型、確定各年度的實際收入，存在著計算復(fù)雜、操作不便、帶來一定的執(zhí)法風(fēng)險等。

因此，有必要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本收入核算方法及稅收征管需要，重新調(diào)整核定征收辦法，按單個清算項目已售建筑面積的銷售均價確定核定征收率，簡化征收方式，提高清算效率。

二、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的依據(jù)
一是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條的規(guī)定，列舉了可以進(jìn)行核定征收的情形。二是按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2023]53號）提出 “核定征收率原則上不得低于5%”的要求，設(shè)置最低核定征收率。三是在測算不同銷售均價房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上，參照我省不同地區(qū)各類房產(chǎn)售價與實際增值水平情況，按銷售均價高低，設(shè)置具體核定征收率。四是依據(jù)簡便易行的原則制定核定征收辦法。

三、調(diào)整核定征收辦法的主要內(nèi)容
（一）核定征收率的確定
按單個清算項目的銷售均價高低，分檔設(shè)置差別核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡劃分為五個檔次，核定征收率對應(yīng)設(shè)定為5%、6%、8%、11%、13%。

單個清算項目是指根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]187號）第一條規(guī)定的清算單位。

《公告》第二條所列五級核定征收率，每級“銷售均價未超過××××元/㎡”的銷售均價，均包括本數(shù)。

（二）房產(chǎn)銷售總收入和已售總建筑面積的確認(rèn)
1.房產(chǎn)銷售總收入按房產(chǎn)實際銷售價格確認(rèn)。對視同銷售的房產(chǎn)或銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的房產(chǎn)，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的銷售價格確認(rèn)。
房產(chǎn)實際銷售價格包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

視同銷售的房產(chǎn)是指《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條第（一）項規(guī)定所列舉的，用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)。

2.已售總建筑面積按經(jīng)房管部門確定的房產(chǎn)實際測繪面積確認(rèn)。銷售合同所載房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實際測繪面積不一致的，按房產(chǎn)實際測繪面積予以調(diào)整。
房產(chǎn)實際測繪面積是指在房管部門辦理房產(chǎn)證時所依據(jù)的房產(chǎn)測繪面積。

（三）調(diào)整前稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目的銜接
1.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已作清算結(jié)論的，不再按本公告規(guī)定予以調(diào)整。

2.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算審核的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在未出具清算結(jié)論前，應(yīng)按本公告規(guī)定予以調(diào)整。

3.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理土地增值稅清算申報的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在審核過程中發(fā)現(xiàn)納稅人存在本《公告》第一條第（一）、（二）、（三）項規(guī)定情形之一的，在未出具清算結(jié)論前，可按《公告》規(guī)定的核定征收方式進(jìn)行清算，其他情形按查賬征收方式進(jìn)行清算。

（四）核定征收方式清算后剩余房產(chǎn)的處理
1.納稅人實行核定征收方式清算后再銷售所剩余房產(chǎn)的，應(yīng)在發(fā)生銷售房產(chǎn)行為的次月15日內(nèi)，申報繳納土地增值稅。

納稅人應(yīng)按當(dāng)期取得的銷售收入和銷售建筑面積，計算當(dāng)期銷售均價，確定適用核定征收率，據(jù)以計算當(dāng)期應(yīng)交土地增值稅稅款。

2.對在《公告》下發(fā)前已進(jìn)行核定征收的房地產(chǎn)項目，在《公告》下發(fā)后，其再銷售所剩余房產(chǎn)取得的收入，也依照上述方式規(guī)定處理。

四、核定征收特別情形的規(guī)定
對納稅人符合擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料，或符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特別規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以核定征收清算后，稅務(wù)稽查部門發(fā)現(xiàn)納稅人設(shè)置賬簿，可以確定轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，并查出應(yīng)交稅款超過核定征收稅款的，應(yīng)補(bǔ)繳其少繳的土地增值稅稅款。

對符合上述情形的納稅人制定特別規(guī)定，一是體現(xiàn)稅收公平原則，為納稅人營造良好的稅收環(huán)境；二是促進(jìn)納稅人依法誠信納稅，提高納稅遵循度；三是維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，保證稅收足額入庫。